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150余次政策轰炸下 房企仍大肆乐观拿地调高业绩

来源:

华夏时报

作者:

- 2017-09-30

摘要 一边是政策逐步收紧降低市场流动性,一边是房企调高业绩目标大肆乐观拿地,虽然长效机制与租购并举将成为必行趋势,但房企的一系列动作,证明了对市场的预判,认为市场仍是走在“冬去春来”的老路上。

一边是政策逐步收紧降低市场流动性,一边是房企调高业绩目标大肆乐观拿地,虽然长效机制与租购并举将成为必行趋势,但房企的一系列动作,证明了对市场的预判,认为市场仍是走在“冬去春来”的老路上。
 
“金九银十”,一向是房地产销售的旺季,但也成了调控政策出台的密集期。
2016年“9·30”迄今为止已经一周年,仅在2017年全国已有超过100个城市(县级以上)发布了150余次与房地产调控相关的措施,其中北京一个城市在9·30调控一年来发布调控政策超过30次。
在政策高压下,房地产总体市场降温,市场环境也更为复杂,总体销量也在下跌,然而,这竟然没有能阻挡住房企们业绩大幅增长的步伐。其中,部分规模增长较为迅速的房企甚至还大胆地上调了年度销售目标。这一切归结于虽然市场降温,但全国房价并没有出现普遍下跌。
 
150余次调控政策轰炸楼市
从2014年调控放松的“9·30”政策,到2016年多省份限购限贷(“9·30”收紧),再到今年9月下旬开始的“限售”加码,本轮房地产调控收紧的主旋律,显然远远没有到放松的时候。
就在9月下旬,石家庄、重庆、南昌等地也纷纷宣布加入“限售”队伍。据不完全统计,目前全国已有44个城市发布“限售”政策。
据中原地产研究中心统计数据显示,今年以来截至目前,全国已有超过100个城市(县级以上)发布了150余次与房地产调控相关的措施。如果从去年9月30日开始算起,截至今年9月28日,9·30开始的本轮调控潮一年,仅北京一城发布约30次调控政策,楼市成交跌38.9%。整体看,市场成交量在9·30及3·17连续2轮房地产调控政策影响下,北京楼市成交全面萎缩。
在密集调控政策的连续高压下,狂躁的房地产市场明显降温,销量回落,价格则逐步回归稳定。国家统计局数据显示,2016年9月,70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的有50多个城市,超过4%的多达11个,同比涨幅超过20%的城市有12个。其中,合肥、厦门同比涨幅高达47%,南京为43%,上海新建住房价格同比上涨39.5%,深圳同比上涨34.5%,北京同比上涨30.4%。二手房价格方面,合肥同比上涨50.1%,北京同比上涨40.5%,上海同比上涨37.4%,厦门同比上涨37%,深圳和广州分别上涨28.8%和24.7%。
一年后,国家统计局最新发布的8月70个大中城市住宅销售价格显示,环比涨幅超1%的仅桂林一地,已没有同比涨幅超过20%的城市。
对此,国家统计局相关负责人认为,房地产市场经过去年以来的调控,效果不断显现,热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制,今年8月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。
而作为调控政策出台最密集的城市,北京的住宅销售量明显受到遏制。中原地产研究中心统计数据显示,过去一年,北京新建住宅签约27667套,二手房住宅签约167923套。整体来看,北京二手房+新建住宅签约195590套,同比跌幅达到了38.9%。特别是3·17政策后,跌幅明显。
 
房企仍在高调拿地冲业绩
值得注意的是,虽然政府针对房地产市场不断祭出调控政策,但这并未能阻挡住规模房企们那颗冲击高业绩、高销量的心。
根据克而瑞研究中心的统计,龙头房企中,碧桂园1-8月销售金额为3806.7亿元,同比上升112%。在实现翻番增长的同时,碧桂园销售目标由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元,但仍然完成了全年目标的76%。上半年销售势头良好、销售目标提升的房企还有龙湖、旭辉等。其中龙湖1-8月销售金额已超调整前全年销售目标,目标大幅上调36%后,其目标完成率仍达77%;旭辉在销售目标较去年全年业绩大幅增长51%的情况下,仍完成销售目标的76%。
在上调销售目标的房企中,融创和远洋业绩完成率(调整后)最低,分别为54%、58%。这也从侧面说明他们对下半年并不悲观。其中,融创1-8月销售金额已超去年全年业绩。虽然目标上调至3000亿元后目标完成率为54%,但其下半年计划开盘、2017年上半年尚未出售及现有项目的二次开盘总货值将达3879亿元,因此目标完成可期。
房企们除了乐观地调高业绩目标,还不断在全国范围内高调拿地。
据克而瑞研究中心的统计,旭辉、富力、远洋今年以来拿地就十分积极。截至9月中旬,远洋地产、旭辉集团拿地总额均达到了去年全年拿地金额的2倍多,富力地产拿地建面也达到去年全年拿地总建面的2倍多。
克而瑞研究中心认为,随着行业集中度越来越高,大型房企为满足销售规模不断增长的需要,积极扩充土地储备,而部分中等规模房企,为从一个梯队上升到更高的梯队,在新增土地储备上也较为积极,截至9月中旬,拿地规模最大的前30家房企,新增土地建面已接近去年全年总值。
而另据统计,整个8月份,碧桂园揽地58宗,增加土地储备302.89万平米;万科拿地22宗,增加土地储备196.7万平米;8月其他企业拿地数量分别为保利15宗,中海地产6宗,中国恒大6宗,龙湖5宗,金地3宗、富力2宗。
北京中原市场研究部统计显示,8月环京地区土地市场中,廊坊共推出75宗地,供应面积198万平米,同比增长2.5倍;成交56宗,成交面积同比增长1.9倍,环比增长18%。保定地区土地市场推出量、成交量创今年新高,共推出78宗,共成交65宗。
对于调控高压下,房企依然高调冲刺。一家地产企业负责人告诉记者,对未来的房地产市场依然看好。拿地是因为只有手中有粮,企业才能有机会等到春天。
不过行业专家却普遍认为,市场形势并没有那么乐观。易居研究院研究员赖勤认为,整体来看,以限购、限价、限售等房地产政策主导楼市降温的阶段基本已经过去,未来半年或一年,货币、房贷、资金面等将成为热点城市楼市降温的主导性因素。预计后续楼市调控政策松紧度基本不变,但金融环境继续呈紧缩态势。综合考虑房贷利率变化与房地产调控强度,热点城市楼市将延续降温趋势。
北京创高助新会计师事务所负责人黄华则认为,楼市调控的收紧在一个较长的阶段应该会成为常态,目前仅仅才是“9·30”一周年,预计开发商所等待的春天不会那么快到来,“房子是用来住的、不是用来炒的”,这个定位没有彻底落实之前,开发商还会有一段更苦的日子要熬。