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热点城市库存开始上升 开发商陷销售困局

来源:

21世纪经济报道

作者:

- 2018-11-02

摘要 供应大增,是因为开发商对后市的预期突然转为悲观了,在部分知名开发商的示范下出现了羊群效应,抢着出货,甚至不惜大力降价促销;而购房者集体转为谨慎,开始观望,甚至发生退房维权,则导致需求放缓,成交持续下滑。

9月以来,房地产市场转凉,各个热点城市均出现了新盘降价、二手房业主抛售的现象,房地产的预期开始改变,购房者更多开始观望。
僵持之下,市场库存数据出现了明显变化。近日,上海易居研究院报告显示,百城商品住宅库存环比增长,这与国家统计局9月末商品房待售面积减少出现分歧。
 
 
多位机构人士指出,两份数据出现迥异的原因,除了双方调研样本不同之外,还有部分城市“双合同”、缓签约导致的数据失真。
不过,部分热点城市在统计数据上确实出现了库存的明显增加,这主要是因为之前积压的部分房源入市,供应量增加。
接下来的时间里,随着楼市成交量萎缩,开发商去化压力大涨,楼盘销售遇到困难,房价或继续下探。
 
库存变局
据易居百城住宅库存报告,截至2018年9月底,100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米,环比增长2.9%,同比下降5.5%。
报告认为,今年9月库存规模上涨较大,为45个月以来首次显著攀升,库存走势迎来拐点,四季度将重返上行通道。
而这与之前国统局公布的数据形成对比。
据国家统计局数据显示,9月末商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米。其中,住宅、办公、商业待售面积均有所减少。
中原地产首席分析师张大伟指出,两份数据出现差异,首先是样本的不同。国家统计局的数据是全国总的商品房待售面积,而易居的数据是百城新房库存。
其次,普遍的限价政策下,高价盘限制签约,导致很多城市有大量的库存是已经销售完的假库存。
两组数据在房价下调城市的数量上也存在差异。易居研究院报告显示,今年9月,房价下跌的城市数量为31个,而国家统计局公布的数据中,9月环比下调了房价的城市仅有3个。
张大伟分析,政府官方公布的70大城市数据是指数,而其他各种机构公布的基本都是均价。
“对于购房者而言,均价没有任何意义,特别是在市场分化的趋势下。”张大伟认为。
同样,大量的二三线城市为了完成调控目标进行限价,导致市场上双合同泛滥,网签价格与实际市场价格基本没有关系,数据存在失真。
10月19日,广州市住房和城乡建设委员会发布公告称,住建部门优化了当地新房预售和网签价格指导机制,严禁房企在销售中拆分价格报备。
业内人士认为,此次政策规定其实是在管控“双合同”,进而使得房地产市场价格数据更准确真实。
那么当下的真实市场库存到底如何?张大伟认为,从全国房地产市场看,库存依然在去化,暂时不存在库存突然增加的可能性。
但在统计数据上,热点城市出现了库存的明显增加。这主要是因为之前积压的部分房源入市,供应量增加。
此外,今年楼市成交量持续低迷,去化一般,库存上涨已成趋势,房地产市场进入了“卖不完”的时代。
上海易居研究院副院长杨红旭认为,库存再次上涨背后,市场供需关系正在发生变化。供应大增,是因为开发商对后市的预期突然转为悲观了,在部分知名开发商的示范下出现了羊群效应,抢着出货,甚至不惜大力降价促销;而购房者集体转为谨慎,开始观望,甚至发生退房维权,则导致需求放缓,成交持续下滑。
 
供求逆转
9月份百城突然上升的库存,主要来自供应量的大增。
根据易居报告,今年4月以来,100个城市新建商品住宅供应量均保持在4000万平方米以上,到了9月,100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米,环比增长25.7%,同比增长22.2%。
9月,房企推盘节奏明显加快,仅次于2016年4月新批准预售面积5612万平方米,为历史第二水平。
另一方面,成交量情况持续低迷。9月新建商品住宅成交量为4379万平方米,环比减少4.2%,同比增长6.8%。
杨红旭进一步指出,2016年以来,除了2017年9月,100城新房的月度供应量,全是小于成交量,说明新房供不应求;但今年9月,供应突然放量,创2016年以来最高,说明开发商推盘积极性大增。但成交量继续环比下滑,出现了显著的供大于求。
部分热点城市的供求关系更发生剧变。克而瑞地产研究中心数据显示,9月,29个重点城市商品住宅供应量为2949万平方米,同、环比分别上升了6%和12%,其中上海的表现尤为突出,同比增幅超过250%;与此同时,29个重点城市成交量则为2388万平方米,环比下降7%。
房企的推盘销售脚步加快,推动库存上涨的同时,也大大增加了开发商的去化压力。
易观研究院报告认为,随着房企营销压力增大,开发商会更加依赖以价换量的策略。
8月30日,恒大全国在售楼盘打出了全部89折的优惠广告,启动了一项全国范围内的楼盘大型促销,这拉开了今年房企降价促销的帷幕。
9、10月份参与促销的房企阵营正不断扩大,从大中型房企万科、碧桂园到新城控股、阳光城再到中小型房企珠光集团、敏捷集团等,参与打折的房企越来越多。
克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲表示,9、10月份作为传统的推盘旺季,有大量的楼盘上市,预计随着房企冲刺全年销售目标,年底前必有更多的房企加入到打折促销活动中来。
近期,面对“限购、限价将取消”的市场传言,有关部门再次强调当前房地产调控不放松。
10月31日,知名经济学家、中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长向松祚在某论坛上表示,中国经济当前面临的挑战之一是外汇市场、债市、股市和房地产市场的金融风险。
他认为,房地产存在泡沫,在民众的资产配置中的比例太高,应该适当调整,“老百姓投资房地产,第一不要过度地用按揭杠杆来买房,第二,房地产在资产配置比例不应过高”。