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土拍直播间·合肥|尚泽4亿元进驻合肥东部新中心 瑶海、庐江地

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- 2018-09-18

摘要 今日(9月14日),合肥迎来金九首场土拍,挂牌3宗地块,5家房企参与竞价,最终,尚泽成功竞得FD18-11号商住地块,成交面积69.288亩,揽金40187.04万元。瑶海E1804及庐江县地块遗憾流拍。

今日(9月14日),合肥迎来金九首场土拍,挂牌3宗地块,5家房企参与竞价,最终,尚泽成功竞得FD18-11号商住地块,成交面积69.288亩,揽金40187.04万元。瑶海E1804及庐江县地块遗憾流拍。
 
成交结果
 
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最高报价470万/亩 瑶海E1804号地块遗憾流拍
 
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(卫星图)
 
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(航拍图)图片来源:@合肥楼市研究
 
瑶海区E1804地块位于瑶海区丰乐亭路以北、半塔北路以东,面积106.76亩,规划用途均为居住、服务设施用地,容积率A、B地块≤2.0,C地块≤0.8,D地块≤1.3,出让年限为70年,出让方式为拍卖,参考地价450万/亩,竞买保证金2.5亿元。
根据公告,地块要求配建租赁住房、1座15班幼儿园和1座1社区中心。
 
该地块今日仅保利一家竞买人,最高报价470万/亩,保利仅加价20元/亩,最终未达底价而流拍。
今年以来,瑶海区共出让过3宗住宅地块,分别是:瑶海区E1801地块、瑶海区E1803地块和今日的E1804地块。
瑶海区E1801地块,原定3月23日拍卖出让,因竞买人数不足,延期至4月12日转挂牌出让。最终以908.17万元/亩被龙湖竞得,楼面价6192.04元/㎡。
瑶海区E1803地块,原定6月28日拍卖出让,因竞买人数不足,延期7月18日挂牌出让,7月18日当天只有金科1位竞买人,最高报价730万/亩,未达底价流拍。
E1804地块,原定8月30日拍卖,据业内人士透露,该宗地只有保利一家报名。因竞买人数不足延期9月14日转挂牌,最终今日未达底价而流拍。
 
从近来的土拍来看,房企并不愿意高价拿地,而政府也在通过在降低地价预期、减少竞买保证金等方面做出让步,但地块流拍已经渐趋常态。
 
屡屡流拍 瑶海区土地市场为何陷入低迷? 
今年以来瑶海区仅出让的3宗地块均遭遇流拍,出让之路坎坷,虽然与房企拿地渐趋理性的大环境有关,但瑶海区自身存在的一些问题也需要得到关注。以今日的瑶海区E1801为例:
 
1.短板明显 人居环境有待提升
从地块四周情况来看,瑶海E1804地块周边社区密集,居住氛围浓厚,基本配套齐全。南侧半塔北路边为恒大城,社区底商可满足日常生活需求。但是紧邻铁路后期可能存在噪音污染等问题,东侧及北侧交通也被铁路阻拦,发展受限,人居环境提升的空间不大。这与瑶海区的整体形象一致:作为合肥老牌工业区,瑶海区向来缺少成熟高端的商业综合体,区域内的生态环境、产业布局以及城市界面比之其他新兴区域(高新区、政务区、滨湖区等),都要显得嘈杂凌乱的多。
 
2.竞品众多 竞争压力大
瑶海E1804地块位于龙岗板块,板块内在售项目众多,据不完全统计,龙岗板块在售项目有美好时代、新城桃李郡、高速静安春晖里、文一云溪湾、琥珀东华府等,此外还有6个待入市纯新盘,其中有4个纯新盘楼面价过万。未来项目入市将面临不小的竞争。
 
尚泽4亿元落子肥东 居住楼面价4350元/㎡
 
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肥东县FD18-11地块位于撮镇镇瑶岗路与东风大道交口西北角,面积69.288(其中商业15.004亩),规划用途商业居住,出让年限:商业40年、居住70年,出让方式为拍卖。容积率:居住≤2.0、商业≤3.0,参考地价400万元/亩,起拍总价27715.2万元,竞买保证金1.5亿元。
根据公告竞买条件要求,在商业地块内规划建设地上计容建筑面积不少于3万平方米、客房数不少于200间的五星级酒店项目,且房屋全部自持不得分割销售。
 
肥东县FD18-11地块仅尚泽一家竞买,最终尚泽以580万/亩成功竞得该地块,居住地块楼面价4349.97825元/㎡,商业地块楼面价2899.9855元/㎡,总价40187.04万元,溢价率45%。
 
周边楼盘:地块紧邻淮矿万振东方樾府、中梁美好上院和华润紫玥台。其中,中梁美好上院和华润紫玥台均为纯新盘。
教育配套:西北侧空地规划为高中和小学,西南空地规划为小学。此外西侧有合肥四十八中肥东校区、合肥师范附小肥东校区、南侧为龙塘小学、龙塘中学。
 
周边竞品
紧邻地块西侧的中梁美好上院和华润紫玥台是今年4月27日才出让的纯新盘,当时两宗地热度都很高。其中FD18-10(中梁美好上院)土地面积54.981亩,规划用途居住,容积率≤2.2,建筑密度≤20%,绿地率≥40%,参考地价450万/亩,由中梁竞得,成交总价5亿120万,单价911.59万元/亩,楼面价6836.87元/㎡,溢价率102.6%。美好上院是由中梁和金鹏联合开发,这也是两家在合肥东部合作开发的第二个项目,第一个项目是位于项目北侧大约3公里的美好时代。
肥东FD18-12(华润紫玥台)土地面积128.7045亩(A块62.305亩、B块66.4亩),容积率≤2.2,建筑密度20%、绿地率:≥40%,参考地价450万/亩,最终由华润竞得,首次进驻肥东,成交总价11亿1500万,单价866.33万元/亩,楼面价5906.74元/㎡,溢价率92.5%。
从容积率看,FD18-11未来较大可能开发为高层住宅和洋房,与华润紫玥台和中梁美好上院撞型。从楼面价看,今日的FD18-11地块(居住楼面价4349.97825元/㎡),楼面价明显低于另两宗地不少,存在一定价格优势,不过FD18-11地块需要配建商业且全部自持,操作难度和成本要高于另外两宗地块。
 
最高报价278万/亩 庐江县2018-15#地块未达底价而流拍
 
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庐江县2018-15#地块位于庐城镇周瑜大道以南、湖岗路以东,面积95.04亩,规划用途为居住,出让年限为70年,出让方式为拍卖,容积率≤1.8,参考地价220万/亩,起拍总价20908.8万元,竞买保证金1.1亿元。
庐江县2018-15#地块共有3位竞买人,最高报价66号278万/亩,未达底价而流拍。
 
庐江县最近一次出让的地块是庐江县2018-11地块,为城东优质地。原定7月30日拍卖,延期至8月15日转挂牌,有华盛、京冠2位竞买人,最高报价仅290万/亩,最终未达底价而流拍。
今日出让的庐江县2018-15#地块位于庐城镇西,附近各项配套存在明显不足,此次流拍也在意料之中。
 
9月首场土拍进行得不是很顺利,不过月底还有一场重量级土拍,总出让面积超过一千亩,包括久未露面的滨湖区也将端出几宗优质居住地块,不妨拭目以待下一场土拍!