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​均价1.25万/㎡,高新爆低价盘 楼市3大悬念落地

来源:

合肥楼市

作者:

土拍网 2020-09-17

摘要 低价盘能不能买?能不能买到?

最近,关于房地产市场的声音越来越多,越来越乱。我们看几个爆炸性新闻:

 

1、高新区蜀西湖板块均价12559元/㎡房源对外出售;

2、纯新盘中海上东区首次备案,高层均价1.87万/㎡;

3、房管局发布:全市商品住宅去化周期为8.38个月。

 

这三组数据分别对应低价盘、纯新盘以及当下市场,对购房者有哪些启示?下半年是否适合买房,哪些板块和楼盘更值得关注?我们一起来找答案。

 

NO.1丨壹

12559元/㎡,蜀西湖板块爆出低价盘

 

第一个悬念,是低价盘能不能买?能不能买到?

 

昨天晚上,合肥市房产局公布《合肥高新区擢秀园人才公寓项目配售方案》,作为合肥市首个公开配售的人才公寓,将按照不同类型人才公开配售。

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大家关心的几个问题,我都一一总结出来了:

 

1、擢秀园人才公寓价格和户型大小是多少?

 

销售均价拟为12559元/㎡,每套房屋单价根据楼层、朝向等因素价格区间上下不超过10%。

 

面积段如下:

90-100㎡户型共330套

120-130㎡户型共138套

140-150㎡户型共96套

180㎡户型共40套

220㎡户型共8套

 

2、哪些人可以购买?主要有这几类:

 

1.2016年11月后来我区工作,经认定符合《合肥市人才分类目录》标准的D类及以上层次人才(附件1)。

 

2.符合集成电路、人工智能等产业人才分类目录认定标准的人才同等享受。

 

3.在优先满足上述规定的人才需求后,尚有剩余房源的,视情况可拓展到经管委会“一事一议”同意的:

1)引进的重大招商引资项目急需紧缺人才。

2)本辖区经济社会发展急需紧缺专业的高级人才(E类)。

 

3、值得注意的是,擢秀园人才公寓5年内不得上市交易。

 

过去几年,合肥市场上的低价盘,要不提高首付,要不绑定车位,买低价盘的前提是你得有钱,才能够上门槛。而现在,市场上的低价盘,比如擢秀园人才公寓,比周边新房价格倒挂5000元/㎡左右,前提你得是被认定的人才,或者高学历才可以。

 

大家此时可能更想知道,目前合肥市场上还有哪些低价盘(门槛价楼盘)?

 

滨湖区:

1、联投中心书城,即将加推最后一栋高层1#楼,户型124㎡,层高25F,均价1.8万/㎡,需要6成首付+绑车位。

2、宝能城二期,3#、8#住宅要加推,均价约1.85万/㎡,户型88㎡、96㎡,共344套房源,但加推时间未定。

 

包河区:

3、乐富强悦融湾,毛坯高层均价1.75万/㎡,面积128㎡、136㎡。

 

蜀山区:

4、丽丰璞羽山,主力户型104、121㎡,单价1.65万/㎡起。

 

高新区:

5、保利柏林之春,在售装修高层,面积102㎡、123㎡,均价1.7万/㎡。

 

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庐阳区:

6、碧桂园时代倾城,在售毛坯高层和洋房,户型面积104-118㎡,均价1.5万/㎡左右。

 

瑶海区:

7、四季春晓,在售高层,面积88㎡、99㎡,均价1.28万/㎡;在售洋房,面积110㎡,均价1.38万/㎡。

 

新站区:

8、力高大发君御天下,在售毛坯小高层,主力户型88㎡、98㎡,均价1.25万/㎡。

 

肥西县:

9、华地翡翠公园,高层备案均价1.06万/㎡,面积106-112㎡。

 

 
另外,长丰县岗集板块,毛坯价1.1万+,装修价1.3万+;以及肥东县10500元/㎡的盘都比较多,优势是价格低,门槛低。
 

很显然,我们能找到以下几个规律:

 

1、合肥各区买房门槛在不断拔高。以包河区为例,之前门槛价楼盘是1.6万/㎡的高铁都市花园和滨湖龙川里,位置更好。而现在是乐富强悦融湾,备案价1.82万/㎡。

 

2、真正有倒挂红利、买了就赚的楼盘几乎没有。上面几个低价盘(门槛价),也就联投中心书城新房1.8万/㎡存在倒挂,比二手房便宜2000元/㎡。即使如此,首付6成+绑车位是否划算这笔帐,每个人都会算。

 

3、一般低价盘,地段和品牌总有一项占劣势。比如远郊地段、各区边缘板块、库存大区,学区等相关配套缺失,价格不会太高;另外,小开发商、劣迹斑斑的开发商等,往往会打出价格战。

 

NO.2丨贰

纯新盘首备案,如何影响区域房价格局?

 

第二个悬念,是当下哪些纯新盘值得关注?

 

15日傍晚,中海上东区首次备案。

 

292套装修高层,备案价18699.99元/㎡;

268套装修小高层,备案价20985.91元/㎡;

352套装修洋房,备案价23248.98元/㎡。

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关于中海上东区项目,已经不需要过多赘述:

 

1、示范区已经开放,预计9月底首开,高层户型约102-113㎡,洋房约122-128㎡。

 

2、位置来看,项目位于繁华大道与宿松路交口。一方面,是政务区、包河区、滨湖区以及经开区“四区交界”,加上紧邻中央公园,能充分享受城市发展红利;另一方面,经开区目前房荒严重,中海上东区的入市,正赶上了“天时地利人和”的时机。

 

3、产品来看,这是Top级上系改善产品,住宅容积率低至2.0,规划9栋高层+20栋洋房,自建一所12班幼儿园,自建有商业街及1.5万㎡社区公共服务及商业配套、约1200㎡健康跑道、约500㎡儿童乐园、约200㎡恒温泳池等等,看点比较多。

 

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大家更关心的是,中海上东区首次备案,说明了什么?

 

1、没有突破区域“房价天花板”。中海上东区装修高层1.87万/㎡的备案价,与前期放风价一致。但没有打破区域限价格局,前期启迪科技城备案均价19071元/㎡,说明合肥的限价政策依然在严格执行。

 

2、产品好坏,会影响最后的备案价。放眼当下的纯新盘市场,有些装修价格可以备到4000+元/㎡,而有些只能备到2500元/㎡,不同的产品标准,备案体系是不一样的。这说明合肥在严格执行限价的同时,会根据具体产品标准进行调整,避免“一刀切”。

 

接下来,合肥还有43个纯新盘待入市。关于纯新盘,大家要客观看待。

 

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首先,纯新盘可能改变区域格局,加上首开有一定的价格优势,有一定的热度,如果买房一定要关注纯新盘的动态。

 

其次,不是所有的纯新盘都值得买。对于热门区域(比如滨湖区、高新区)、品质房企(融创、龙湖、绿城、置地等)、优质学区房(比如大富鸿学府)等,这样的纯新盘更值得关注。

 

NO.3丨叁

库存去化周期为8.38个月,数据曝光!

 

第三个悬念,是合肥房价究竟是涨是跌?要如何买房?

近日,合肥市住房保障和房产管理局发布了几组数据:

 

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1、供应。8月份,全市商品房批准预售面积205.74万㎡,环比7月份(131.66㎡)上涨56.3%。

 

2、网签。8月份,全市新建商品房销售备案面积为177.1万㎡,比7月份上升8.46%。

 

3.二手房。8月份,全市二手房成交总面积为89.34万㎡,比7月份下降6.56%、比去年同期上升18.79%。

 

4、截至8月末,全市结转可售商品住宅面积为787.58万㎡。按过去1年的月平均成交量计算,全市商品住宅库存去化周期为8.38个月。

 

5、8月份,限购区内,市区户籍人口首套房备案量占比约为56.58%。说明目前合肥的购房群体依然以刚需自住为主。

 

再看下合肥最新的房价。

 

根据金刚石数据,合肥9月份(截至目前)供应均价21997元/㎡,再次创下了新高,环比上涨(8月均价为19982元/㎡)10%。

 

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很容易看出这几点:

1、目前合肥市区均价已经突破1.9万/㎡。其中,政务区、滨湖区、包河区、庐阳区、蜀山区等区域已坐稳2万+。

 

2、房价整体上涨。2019年均价17377元/㎡,2020年(截至目前)均价19255元/㎡,上涨10.8%。很显然,受限价影响,合肥房价涨幅有限,稳中有涨。

 

4、区域分化、产品分化越来越明显。比如当下热门板块,省府板块在售盘出现全款优先、绑车位现象;而一些冷门区域,降价促销花样百出,价格不涨反跌。

 

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二手房也走出同样的轨迹。一些学区房、热点板块的品质二手房,价格涨幅较大;而一些新房库存较大的区域、冷门板块、质量较差的二手房,价格甚至在走下坡路。

 

5、整体来说,接下来依然是调控年,房价不会有大的波动。

 

进入7月份之后,中央会议及各部门的表态中,“房住不炒”、“房不刺激”被屡屡提及,房企融资的“三道红线”,也成了悬在房企头顶的达摩克斯之剑。

 

同时,深圳、东莞、南京、常州、无锡、沈阳、成都等热点城市均有调控加码政策出台,涉及加大普通宅地供应量、建立地价与房价联动机制,增值税征免年限2年改5年、限贷升级、堵死假离婚买房等等。

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LPR已连续5个月保持不变。同时,压实金融机构、地方政府、金融管理部门的三个责任。严格遵循房住不炒的定位,防止房地产市场过度金融化,一系列的信号,自然会引起市场的降温。这也说明,“房主不炒”是一个长期政策,房价暴涨的现象不会再有。

 

NO.4丨肆

结语

 

当然,如果你买的是有价值的楼盘,可以放心持有。那么,什么才是有价值的楼盘?

 

1、开发商很重要。品质开发商、珍视品牌的开发商,可以多多关注。

 

2、区域很重要。选择政府重点发展的区域、紧盯城市发展方向的区域,大方向不会错。

 

3、地铁、学区等附加值也同样重要。特别是优质学区房,逆势狂涨的案例举不胜举。

 

同时,也要注意脚下的坑。

 

1、楼盘本身来看,要远离远郊大盘、小开发商、不带学区的老破小、40年产权公寓等,市场下行期,坑变多了,一定不能自乱阵脚。

 

2、区域站岗盘,即开发商脑子发热拿了高价地,然后通过一个高端售楼部、几张人气飞机稿,就想让购房者买单,这样的盘慎选。

3、买房人一定要明确知道自己的预算和需求。比如改善客户,就不要去看瑶海区和新站区的洋房;纯刚需,去凑省府板块的热闹也是浪费时间。另外要记住,正确的房产投资逻辑,流动性永远是第一要素,任何没有流动性的房产投资都要付出惨重代价。

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