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19825元/㎡,合肥最新房价!楼市还有机会吗?

来源:

合肥楼市

作者:

土拍网 2020-12-11

摘要 最后21天,所有人都想知道,合肥楼市还会有什么变化?买房人还有机会吗?

开篇来自灵魂的拷问:2020年倒计时21天,你买房了吗?

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 一转眼12月已流逝三分之一,市场一天一个样,不变的是热盘依然难买。 最后21天,所有人都想知道,合肥楼市还会有什么变化?买房人还有机会吗?

 

NO.1丨壹

2大事件,刷屏地产界朋友圈

 

地产界这两天的朋友圈,被两件事刷屏。

 

1、今天,电商的双12正式开启,作为剁手党,我已经少了半条胳膊。而善于蹭热度的各大楼盘,双十二优惠和折扣也开始狂刷朋友圈,一片“错过双十一,不要再错过双十二”的呐喊。

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2、房产销售和中介都在疯传的两张楼市地图,不买房的人看了想笑,买房的人看了想哭。

 

图一是刚需眼中的合肥地图,主城区买不起,三县和边缘区域看不上。

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图丨来源于@合肥日常吐槽君

 

再看图二开发商眼中的合肥地图,板块分明,各有价值。很多买房人看完直呼:原来合肥不止是有省府!

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图丨来源于@合肥日常吐槽君

 

 我们先来看第一件事,关于双十二楼盘优惠。

 

首先可以确定的是,这是2020年度的最后一个营销大节点,优惠肯定是存在的。

 

其次,也可以确定的是,优惠力度不要指望很大。

 

一方面因为距离双十一刚过去不久,大力度优惠之前已经掏空了一部分。另一方面,就市场来说,眼下的合肥楼市热度比起之前有增无减,很多盘别说优惠了,能买到就算不错。而且眼看着就要到年末,大多数房企该冲刺的已经冲刺,早已完成了销售任务,对双十二已经没那么上心。

 

所以,面对双十二楼盘优惠,如果你当下正好有要买的盘,又正好有优惠,直接出手。如果没有,不如等2021年的元旦和春节大节点。 再来看第二件事,关于刚需眼中的合肥地图,虽然有调侃的成分,但也完美诠释了刚需购房者的通病:眼高手低。

 

这两张图在我看来是想告诉买房人两个道理:

 

一是,对于刚需,不要眼高手低,根据自己预算算先上车才是真理。

 

二是,合肥楼市区域和板块之前已经出现明显的划分,每个板块楼市热度、房价高度和未来潜力各不相同,房企对每个板块有自己的预判。

 

抛开个别比较激进的房企来说,决大部分的房企拿地,都是经过实探、对比、测算谨慎出手的,他们的眼光已经被市场印证过无数次。

 

而作为购房者,也不应该带有色眼镜去看任何一个区域或者一个板块,因为每个板块都有不同的定位和存在的价值,没有不能买的区域和板块,关键是看你的预算和需求。

 

NO.2丨贰

12月成交价19825元/㎡,两区全年成交量过万

 

最后一个月已经过去三分之一,市场各方面表现如何呢?

 

第一,先来看关心指数最高的房价指数。 新房方面,根据金刚石后台数据统计,2020年至今,合肥市区房价(成交价)年初的数字是16919元/㎡,12月这个数字是19825元/㎡,11月甚至还出现了2万+。

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图丨数据来源于金刚石(单位:元/㎡)

 

别误会,之所以出现12月比1月成交价高出2906元/㎡,并不是说合肥新房涨价了,而是由成交量决定。 从今年各区的成交量来看,截止目前,合肥市区新房成交60092套,其中成交量最多的区域一是滨湖13502套,二是包河10277套。

 

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 图丨数据来源于金刚石(单位:套)

 

这两个区域,我们都知道,房价2.2万+是常态,再加上楼市下半场,这两个区域市场逐渐升温,成交量也跟着攀升,就直接拉高了下半场楼市的成交均价。 二手房来看,根据链家数据显示,11月挂牌均价明显高于年初。

 

比起新房,二手房价格更能反映市场,市场越好,房东对价格的心理预期越高,可见,年底的合肥楼市,热度依旧在持续攀升。

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图丨数据来源于链家合肥

 

第二、具体到市场,当下每个区表现不同:

 

滨湖区,在售房源基本300万起步,多为洋房。高层首付要求高不说,最关键已经无房可买。

 

包河区,门槛相对滨湖略低,但近期越来越“嚣张”,没有折扣,部分高首付。

高新区,还不至于无房可买,但200万以上是主流,刚需不要对地段期望太高。

经开区,房源极度稀缺,动不动100多万的认筹,已经不是大家印象中的经开了。

蜀山区,改善当道,大户型是主力,刚需只能看向小庙。

庐阳区,市场分化,二环以北对刚需还比较友好,二环以内2.2万+是常态。

新站区、瑶海区,两大刚需兄弟,房价1.3万+,是当下合肥实打实的末班车区域。 第三,12月还有备受关注的一件事就是土拍,这方面就不多说了,可以参考我们之前的稿件。地块信息均已出,经开是主角,商业地块是重点,对市场影响有限,主要是带来经开区的一波红利。

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总体来说,年底市场,对于刚需的友好度越来越低,选择越来越窄,热门区域已经逐渐拉开门槛独立的大门。

 
 
 NO.3丨叁后
续合肥市场,买房人的机会在哪?
 

终极问题来了,后续市场买房人的机会在哪呢?说一下我的观点:

 

1、3大楼市热门区二手房热将持续。

 

二手房方面,政务、滨湖、高新这几大新房房荒区,二手房会持续走高,包括房价和销量,很多房东也会借此抛房。 另外,这几个区域因为后期供地断层,即便是再推地,短期也很难彻底解渴区域购房需求,事实上已经陆续迎来二手房时代,意向二手房可以重点关注这几个区域。

 

2、后续新房热将持续转移。 包河怎么火起来的,归根结底是滨湖市场的购房者外溢的导致,那么接下来,包河逐渐外溢至经开、高新逐渐外溢至蜀山、甚至肥西。

 

所以也提醒购房者,不要死盯热门区域,真买不到咱就换周边区域吧。

 

3、新一轮板块轮动就要来了。

 

省府板块今年是焦点,后续随着火爆板块的供不应求越来越明显,开发商和购房者就会寻找新的板块,最典型的比如小庙板块。

 

尤其最近疯传的“一区四级”新规划之下,老城中心和东部新中心的热度会有所提升。

 

4、新站、北城、肥东的市场在整体带动之下会有起色,还是那句话,刚需不要犹豫。

 

NO.4丨肆

结 语

 

最近两天长沙因调控有效,被住建部点名表扬,并且支持“向全国推广”。可见,在战略大方向上依然“稳”字不变。 落地到合肥楼市,楼市浪潮有高有低,有猛有平,此起彼伏,都是浪潮前进的规律。

 

于购房者而言,要做的就是瞄准时机就上岸罢了,至于大海的尽头在哪,浪潮能翻腾多远,都和你没有关系。​

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