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合肥楼市局部“大涨”因何而起?

来源:

安徽网

作者:

土拍网 2020-12-24

摘要 记者查询合肥市住房保障和房产管理局发布的房地产运行数据发现,今年1~11 月,新建商品住宅销售备案119393 套,销售备案面积为1337.31 万平方米,比去年同期上升27.95%;二手住宅方面,1~11 月,二手住宅成交71556 套,成交面积671.96 万平方米,比去年同期下降2.31%。

“太膨胀了,房主10天加价近20万。”合肥市民李女士最近陪朋友看二手房,直言政务区部分小区二手房市场的火热;在滨湖新区,“买新房全款才可能选到房”的声音也在买房人中流传。另一边,合肥新站、瑶海等城区,单价1万左右的二手房源挂牌一两年无人问津的情况不在少数。2020年年底,冷热不均、分化加剧,似乎成为合肥楼市最主要的关键词。

 

现象 楼市冷热不均

 

市民李女士赶在上月底前终于完成了房子的过户,一颗心才定下来。她告诉记者,整个11月,她在政务区看了不下5套房,前面几套没有买成,都是因为房主临时加价,最后一套顺利签下,价格也比9月份看的时候贵了15万。她的朋友跟她一起看房,动作慢了一些,至今还没买到,“因为房主涨价太猛”。

 

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记者在二手房平台贝壳App 上查询发现,政务区二手房房源不算多,调价现象较为普遍。有的房源10月初挂牌价240万元,到12 月中旬价格已涨到286万元,其间5次涨价。

 

在滨湖新区,新房市场的火热更为明显。某项目于10月中旬首开,400余套房全部卖完,随后又于11月、12月加推,也基本售罄。最引发市场关注的是项目需全款购房。有如此“高门槛”购房要求的项目,并非只有这一个。事实上,要求全款、高首付购房的项目在滨湖并不鲜见,有些项目甚至流传“拿着全款找关系才能买到”这类声音。

 

合肥楼市这是大火了吗?新站区的张先生并不这么看。他苦恼地告诉记者,自己在陶冲湖附近有一套全新小三房,2018年11月份挂牌,每平方米1.2万元,如今两年多了还没卖掉,“连问的人都很少”。

 

记者在二手房平台上查询发现,在新站、瑶海等城区,大量二手房房源挂牌单价在1.2万元左右,有些房源甚至单价不足万元,但成交量较为平淡。

 

即便是在庐阳、包河等城区,很多二手房也并不好卖。林先生在南一环边上有一套房子,属于次新房,学区一般,挂牌半年多没卖掉,后来主动降价好几万才卖掉,单价约1.8万元。

 

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“现在好卖的房子基本上是滨湖的新房,以及政务、蜀山、庐阳等有好学区的二手房。其他板块行情一般,有的甚至横盘很久了。”在合肥从事多年房产经纪业务的李军告诉记者,即便在当下大热的滨湖新区,高层新房起步价几乎都在“2.2万+”,部分热门小区二手房均价今年涨到“3万+”,但还是有大量二手房不好卖,有些房源挂牌单价只在1.5万元左右。

 

背后 区域分化加剧

 

那么,合肥楼市到底是什么行情?数据可能会告诉大家一些现实。

 

记者查询合肥市住房保障和房产管理局发布的房地产运行数据发现,今年1~11月,新建商品住宅销售备案119393套,销售备案面积为1337.31 万平方米,比去年同期上升27.95%;二手住宅方面,1~11月,二手住宅成交71556套,成交面积671.96万平方米,比去年同期下降2.31%。

 

具体来看,今年因疫情影响,合肥新房市场行情于6月份开始,“启动”迹象明显。当月,合肥新建商品住宅销售备案达14161 套,备案面积167.42万平方米,环比上涨26.96%,同比涨幅高达76.51%。9月,这一备案“纪录”被打破。数据显示,9月,新建商品住宅销售备案达到14535套。总体来看,6 月以来,合肥新建商品住宅备案套数集中在1.3万套左右,备案面积在150万平方米左右。

 

二手房方面,市场表现出与新房市场类似的“轨迹”:成交热度不错,且每月套数基本稳定,保持在七八千套。其中,11月二手房成交量达到峰值,共成交8927套,面积84.33万平方米,环比上涨超过20%,同比上涨高达78.21%。国家统计局发布的最新数据显示,11月份,合肥新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.6%,已连续6个月上涨;二手住宅销售价格指数环比上涨0.7%,已连续9 个月上涨。

 

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“今年疫情过后,合肥楼市回暖明显,整体市场平稳。另一方面,由于区域分化加剧,小行情引发非常规的热度。”安徽清源房地产研究院执行院长郭红兵表示,首先是城市内部的区域分化。合肥土地空间大,各区域很难平衡同步发展,因此区域间出现分化在所难免。目前来看,政务、滨湖等西、南片区是价值高地,新站、瑶海等东、北区域则相反,未受到市场追捧。其次是区域内也出现分化。比如同样位于滨湖新区,同样是高层,数量不少的存量房源均价在1.8万/平方米以下,成交并不踊跃;部分房源则在3万元/平方米附近,成交还非常“烫手”。这也是因为后疫情时代,置业、投资者对房源选择更为苛刻。地理位置好、生活氛围成熟、配套好学校、自然资源丰富的房子更受市场欢迎。热门区域、热门片区或许会强者恒强,反之弱者恒弱,项目之间的冷热不均会越来越明显。

 

多方信息显示,今年的合肥楼市整体并未出现如2016年那般整体大涨的行情,但部分板块的大波动,包括全款买房、高首付买房、新房一房难求、二手房东坐地起价等现象,还是引发市民广泛关注,且给市场带来不可忽视的效应。那么,这些局部“火爆”到底是如何起来的?

 

分析 

 

合肥的房子太受欢迎了?

 

对于引发合肥楼市局部“火爆”的关键原因,合肥市房产界资深观察人士王敏认为问题出在需求端和供应端的双重作用。

 

王敏表示,一则,后疫情时代投资收窄,房地产仍然是普通市民存放手上“余粮”的重要方式,也是投资人避险的重要渠道。二则,今年以来,合肥经济发展态势良好,十多年的厚积薄发之下,在全国都收获了非常正向的“名声”,成为很多投资者眼中颇有前景的城市。加之合肥对省内其他城市的吸引力也在强化,省内其他城市的居民青睐到合肥置业。这些都导致合肥房地产市场不缺买家。

 

而当下的房地产市场逻辑,早已告别“随便买都能涨”的时代,板块和项目成为入手考量的关键。这些需求高度集聚在一些优势、热门板块,造成局部“火爆”。

 

合肥的房子不够卖了?

 

从供应来看,合肥市住房保障和房产管理局的数据显示,1~11月,合肥市商品住宅批准预售面积1173.09万平方米。截至11月末,全市结转可售商品住宅面积为801.47万平方米。按过去1 年的月平均成交量计算,全市商品住宅库存去化周期为7.62个月。

 

不过,如果分区域来看,会发现各区域的去化周期长短不一。同策咨询安徽区域发布的数据显示,11月,滨湖区商品住宅存量仅为2.9个月,与经开区并列全市“最短”。而土地供应也直接影响后市。今年,滨湖新区仅有1宗住宅用地出让。这将直接影响到后市新房市场的供应,导致置业人群对滨湖新区“房子卖一套少一套”的误判。

 

安徽清源房地产研究院执行院长郭红兵提醒说,置业人群不要只盯着新房来判断一个区域的房地产市场,应该要看到滨湖新区目前存量房体量还是非常可观的。

 

土地拍卖推高了房价?

 

也有人提出,土地拍卖是楼市的风向标,滨湖新区这一波上涨行情,与土拍市场不无关系。10月末,滨湖科学城BK202005号地块出让,吸引竞买人超过20位。最终,这宗地住宅楼面价虽然只有15277.42元/平方米,但在扣除31800平方米竞自持面积后,实际楼面价超过2万元/平方米。

 

业内人士认为,这块地直接推高了滨湖售价预期,引发了一系列连锁反应。按照常规来推测,这宗地明年入市后价格大概率超2.5 万元/平方米。在此情况下,滨湖区其他在售项目也“闻风而动”。

 

是有机构在推波助澜?

 

关于政务区二手房市场近期出现的“超常规”大涨,市民反应颇为激烈。“房东太膨胀了,随意跳价。”市民章女士说,由于二手房房源在个人手中,定价较为随意。有的房东坐地起价,市场往往没法约束,还有一些小区业主“抱团涨价”。

 

一些中介机构的操作“套路”,也在二手房市场发挥作用。章女士最近在看二手房时,明确的诉求是房子价格在300万元以内,三房或四房,房龄在15年以下,带有学区。她发现,中介推荐房源十分积极,有些房源明显不符合她的预期,也不在她的预算范围,仍积极希望她去现场看房。看完房后肯定是无法成交,但中介人员都会要求章女士留下信息,理由是“公司要求证明带客户看房了”。结果章女士发现,她关注的小区房源,APP 上显示“带看”次数非常高。“会让人觉得这些房源很受欢迎,能催促客人下单。”章女士说,但实际情况真不一定。

 

限购政策执行不严格?

 

“补缴社保不认了。”昨天中午,多家中介机构工作人员向记者反映,最新收到关于居民个税和社保补缴及核查的相关“强调”:购房资格核查中,对于追溯补缴的个人所得税或社保缴纳证明不予认可。记者昨天咨询合肥市房屋交易管理部门获悉,合肥市购房资格查询中一直不认可补缴。不过,对于一些因工作调动或是疫情等原因造成的社保未满一年、且差距一两个月的,可以酌情处理,个人写情况说明后进行补缴。

 

记者了解到,按照合肥的住房限购政策,非合肥本地户籍购房者,须提供购房之日前2年内在本市市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。不过,按照合肥的人才购房政策,包括普通高校(含高等职业院校、技工院校预备技师班或高级工班)应届毕业生(含毕业两年内毕业生)、年龄在40周岁以下本科学历人员在内的7类人才具有购房资格,社保无需缴满一年。如果是就业型人才,要有单位接收且社保满1个月;如果是创业型人才,要有创业注册登记的公司。

 

声音

 

能否出台政策保障刚需?

 

当前合肥房地产市场行情引发市民广泛关注,不少市民通过媒体或12345直通车呼吁政府加强应对,进一步规范市场秩序。

 

合肥市住房保障和房产管理局回应称,下一步,该部门将持续关注合肥市房地产市场的运行变化,加强统筹研究,做好政策储备,提高因城施策能力;协调市自然资源和规划部门,加快热点区域居住用地供应节奏,加大居住用地供应量,稳定市场预期;严格房价地价联动,严控新建商品住房价格,稳地价、稳房价;会同市场监督管理、民政、公安、网信办等部门,约谈有关人员和中介机构,打击各类炒作行为,确保合肥市房地产市场平稳健康发展。

 

也有市民提出,目前部分开发商存在筛客情况,低首付客户被排除在外,而往往这些客户才是刚需。

 

从国内来看,有部分城市就类似情况出台了相关政策。如今年11月,成都发布《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》,其中规定,当登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的,全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售,其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%;而当登记购房人数在当期准售房源数1.2倍至3倍之间的,无房居民家庭房源不低于棚改货币化安置住户优先后剩余房源的60%。2018年,为规范商品住房销售行为,保障消费者合法权益,杭州市出台《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》,要求市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,应一次性公开销售所有准售房源,并对“无房家庭”给予倾斜。

 

合肥是否也能出台类似的政策?目前仍有待观察。

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