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土拍前夜·合肥|土拍新政后首次供应住宅用地 最高起报总价73

来源:

土拍网

作者:

- 2019-09-27

摘要 9月27号(明日)下午2点30分,合肥土地市场将迎来新一轮推地高峰。当日合肥共有20宗地出让,范围覆盖合肥市区以及周边三县,总面积1493.895亩,总起拍价361097.7355万元,合约36亿元。

土拍讯  9月27号(明日)下午2点30分,合肥土地市场将迎来新一轮推地高峰。当日合肥共有20宗地出让,范围覆盖合肥市区以及周边三县,总面积1493.895亩,总起拍价361097.7355万元,合约36亿元。
出让一览
 
 
从地块位置来看,庐阳区3宗、新站区1宗、包河区2宗、长丰县1宗、肥东县2宗、经开区3宗、肥西县1宗、高新区4宗、瑶海区1宗,巢湖市2宗。
从规划用途来看,居住用地4宗、商住用地3宗、商业用地7宗、科研用地5宗、社会福利用地1宗。
从地块面积来看,单宗面积破百亩的有5宗,其中面积最大达289.49亩,是名副其实的“巨无霸”用地。
现场拍卖的起始时间为2019年9月27日下午14:30。具体拍卖时间和场次以土地市场网为准。
本次地块出让数量多,范围广,本文将重点就市区几宗热门地块进行展开。
 
一、明日土拍四大看点曝光
1、新政发布后居住地起拍价与最高限价发生变化
 
 
庐阳区、新站区、高新区4宗地的起拍价和最高限价,与新政发布之前相比,均出现了较大的变化。
通过表格对比可以发现,除新站地块起拍价下调外,其余三宗地块起拍价均有所上升。而在最高限价这方面,4宗地块均有下降。其中,庐阳区两宗地块最高限价下调幅度均达到51.68%。
2、庐阳区时隔17个月首次推出居住地
庐阳区在9月份的土地拍卖中,可谓是“稀客”。庐阳区上次拍卖居住地还停留在2018年4月12日,时隔17个月,再次推出2宗共148亩居住地:庐阳区N1901地块、庐阳区N1902地块。
3、瑶海区推出1宗“袖珍”居住地
明日瑶海区将推出1宗纯居住用地,面积仅29.159亩,起报总价为21431.865万元,起拍楼面价为11024.95元/㎡。
4、3宗地未来入市后将成“地铁盘”
新站区此次出让1宗124.148亩优质地块,位于少荃湖板块;庐阳区出让2宗相邻地块,位于庐阳工业园板块。这3宗地皆紧邻地铁站,成交入市后将会是纯正地铁盘。
 
二、优质地块集中出让
1、庐阳区N1901号地块与N1902号地块
 
 
 
两宗地原定于7月30日拍卖,后延期至8月29日,现延期到9月27日。根据规划设计条件,庐阳区N1901号地块面积变更为109.2088亩,庐阳区N1902号地块面积变更为36.9323亩。
庐阳区N1901地块与N1902地块为相邻地块,位于庐阳工业园板块。在教育配套方面,两宗地块临近南门小学、六安路小学、合肥市第四十五中工业区分校。值得一提的是,地块距离在建的地铁5号线丽水路站的直线距离不足1公里,未来入市后是名副其实的地铁盘。
庐阳N1901、1902地块面积总计147.97亩,容积率≤2.2,按照100㎡的户型来算,庐阳区将新添约2170套房,后期产品主要是以高层、洋房为主,偏刚需。
周边有华地森林湖、文一名门华府、半岛公馆等项目,居住氛围较为浓厚。华地森林湖与皖投天下名筑价格在13500元/㎡左右,目前已经清盘;南边融创长江壹号在售精装高层,主力面积98㎡-145㎡,价格22000元/㎡;北边信达庐阳府在售高层,主力面积93㎡-125㎡,价格16000元/㎡。
2018年庐阳区总共出让了668亩地,此次时隔17个月再次供应147亩居住地,值得期待!
 
2、 新站高新区XZQTD254号地块
 
 
 
新站区此次推出1宗百亩地块,其中居住面积占94.38亩,位于少荃湖板块。该宗地临近地铁4号线始发站东方大道站。地块东侧为度假庄园休闲区,东南侧是二十埠河生态廊道公园,沿东方大道往东2公里左右距离是京东方医院,地块周边配套较为完善。
新站高新区XZQTD254号地块居住容积率≤1.8,按照100㎡一套来算的话,预计会产生1490套左右新房。且根据容积率判断,项目后期主要是以小高层、洋房产品为主。
目前板块内主要在售项目有皖投万科天下艺境、绿都少荃府以及华润万橡府,均价基本在14000元/㎡左右。纯新盘方面,新站区目前有3家,分别为新力&弘阳XZQTD242地块(湖语时光)、龙湖XZQTD236号地块、雅居乐XZQTD251号地块。
其中XZQTD242地块楼面价为7837.46 元/㎡,溢价率111%;龙湖XZQTD236号地块楼面价7599.96元/㎡,溢价率43%;雅居乐XZQTD251号地块楼面价7833.29 元/㎡,溢价率54%。除此之外,与之紧邻的新站区XZQTD253号地块,于7月30日由大发+力高联合以700万元/亩竞得,楼面价6999.97元/㎡,溢价率32%,这一价格或将给该宗地提供参考意义。
 
3、高新区AL-2-1、2号、3号地块
 
 
 
该地块所处地理位置十分优越,临近西二环路、科学大道等城市主干道,交通非常便捷。
距离在建的地铁4号线科学大道站的步行距离在1.3公里左右。地块周边是成熟的居住区,基本的日常需求可以靠项目底商来满足;且距离天鹅湖万达广场约1.2公里,距离银泰城约2.7公里。
根据土地市场网的信息,该宗地的代建成本不小,竞买人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。同步修建1座18班幼儿园和1座36班小学,建成并经竣工验收合格后无偿移交地块所在地政府或开发区管委会。
该宗地块临近政务区,地理位置较为优越。不足的是,配建要求比较多。高新区上一次居住地块出让可追溯到2019年4月25日,金鹏以单价1501万元/亩,总价87790.57万元竞得高新区TG1-1-1,-2,-3,TG1-2号地块(金鹏麓山院),楼面价11257.44元/㎡,溢价率92%。
高新区AL-2-1、2号、3号地块起拍楼面价为7088元/㎡,参照上半年金鹏麓山院地块楼面价11257.44元/㎡来看,算上配建地价预计会在11000元/㎡左右,住宅楼面价预计在8000元/㎡左右。
目前,该地块周边无新房在售,参照二手房房价来看,文一名门首府均价22000元/㎡,华地紫园均价19000元/㎡。地块未来入市或将参考周边楼盘,毛坯入市价格或在15000元/㎡左右,精装入市价格或破18000元/㎡。
高新区AL-2-1、2号、3号地块容积率为2.0,住宅面积仅30.2369亩,按照100㎡一套来算的话,预计会产生400套左右新房。可见,由于该宗地住宅用地面积较小,其带来的房源量较少。该宗地位于政务西侧,且周边无新房在售,竞争力度相对较小,市场前景较为乐观。但该宗地本身限制因素较多,对于房企拿地来说,或造成压力。
 
4、瑶海区E1905号地块
 
 
 
 
该地块位于瑶海老城板块腹地,繁华市中心生活配套成熟,立体交通便利。周边还有宝业东城广场、瑶海万达两大商圈环绕,距离地铁2号线漕冲站也只有1公里左右,衣食住行一应俱全。教育配套有蚌埠路五小与合肥三十八中(南陵路分校);医疗配套有合肥市二院、合肥市中医肛肠医院等。
瑶海区住宅供应以高层、洋房为主,整体偏刚需,目前在售项目12个,集中在龙岗板块以及东部新中心板块,均价为14347元/㎡。瑶海区E1905号地块所属的老城板块仅一个尾盘项目保利·熙悦府,装修高层均价为17300元/㎡。区域待售项目有5个,集中在龙岗板块,因此地块未来入市后相较其他项目竞争压力较小。
E1905虽处老城板块,但东部新中心的崛起、长江东路改造启动,预示着瑶海老城改造正在不断推进,地块的周边配套、地铁交通也在不断完善,未来发展前景可期待。
 
结语
明日出让的地块虽多,但涉宅地块却仅有7宗,其中5宗地皆为主城区用地。这也是新政之后首次供应住宅用地,且起拍价和最高限价都发生了变化,最终的拿地价格、租赁住房比例的多少,都对以后楼市具有较大的参考作用,必将引起众多房企的关注。土拍新政将最高限价下调,或使竞价空间变小。
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