雾里看花地难找，拨云见日牵两端

          ——敢问谁来搭建后宏观调控时代的供需交流平台？

 

一、一二线宏观调控，三四线去库存，谁来破局解忧?

 

 

根据中指数据库的统计测算各城市存量去化时间周期数据来看，一线城市中北上广可售存量持续减少，已降至10个月左右。 15个二线城市中，存量去化时间周期普遍较15年底大幅缩短，杭州、南京、南昌等存量可销售周期已不足12个月，合肥一度降至1个月以内，可见一二线城市去库存效果明显。

三线城市存量需去化时间周期增减互现。20个三线城市中，地产去化时间周期较2015年底有降有升。其中，芜湖、运城、南平、宁德等四城市去化时间周期大幅缩短，降幅超50%。

同时，常熟、常州、张家港、南通等部分临近调控城市的三四线城市，承接调控政策挤压效应市场突然爆发，以前被忽略的市场一下子热闹起来，土地市场买卖双方仿佛都乱了方寸，不少城市土地价值面临新的评估，开发商们面临新的抉择，一二线城市土地资源有限，80%以上的开发商拿不到地，宏观调控后即便拿到了也扛不过政策周期，眼睛又不得不从限购城市转向周边城市，一时间土地市场孰是孰非难以明辨，如同雾里看花。

当前，土地市场面临一二线有价无地，三四线有地无价的状态；由此可见，在后宏观调控时代土地市场供求关系愈发扭曲，如何解决这紧张的扭曲关系呢，唯有各级土地部门加快集中清理出优质地块，找到一个买卖双方能够充分沟通的供需平台，通过市场认知并充分消除疑虑方能得以解决。这就需要一个平台供房地产开发商和土地相关部门对接，因此，2017中国（上海）城市土地展在此市场背景下应运而生。

 

二、土地成交量不足将削弱行业地位，供给侧如何寻找出路？

 

土地供应能否回补需求缺口？ 2016年上半年地产需求改善，一定程度上带动库存加速去化，进而引发房地产企业的“土地储备”严重不足。

当前全国土地购置力度仍偏弱。2016年初商品房销量增速骤升，而3季度以来土地购置面积增速由升转平。截至10月底，全国土地购置面积累计增速-5.5%，依然徘徊在负值区间，土地成交量明显不足，一旦土地供应不能保证明年的开工量，投资拉动经济的力度将明显减弱。

 

 

事实上，无论哪级城市，仍有大量的优质土地有待开发和推广，土地躺在那里是不会产生什么价值的，只有开发了才会造福百姓，带动经济发展。土地管理部门应借助“土地展或推介会”等形式主动推介土地，让合适的开发商去发现地块的潜在价值，方能使躺着的土地发挥其应有效用，从而造福一方。

 

三、一二线城市政策强压下，三四线土地市场能否迎来春天？

 

土地供求比：一二线城市整体偏紧，三线略供过于求，也可以说供求关系不匹配。全国土地购置面积增速缘何反弹力度不足？可能的原因有两个：一是供给受限，二是供需错配，有地的土管部门不知道谁要，要地的开发商却往往找不到心仪的地。为此，我们有必要考察分线土地供求状况。从不同城市土地供求状况来看，13年以来，一线城市供求呈紧平衡状态，土地供求比中枢在1.0附近；二线城市整体偏紧，在13年3月和16年4月等房价急剧上涨时期，均出现过土地供不应求的局面，也屡次出现供需均衡的情况；但三线城市土地供应整体偏松，供求比中枢在1.4附近，仅在13年3月出现土地供不应求的情况，目前土地供求比为1.4。可见三四线土地市场面临供需不通畅的矛盾。

 

在一、二线土地购置面积占比较小、供求整体平衡的背景下，未来土地购置在很大程度上将由三、四线城市决定。值得注意的是，三、四线城市土地由于前些年供需不通畅造成“供过于求”的假象，致使目前土地供给仍在不断收缩。11年以来，三、四线城市住宅用地供应整体保持零增长，且14、15年均为负增长，16年前10个月增速-9.7%。这意味着，三、四线城市房地产市场“原材料补库存”力度相对不足。

然而，一二线政策强压旨在高度管控供需矛盾，让市场沿着单通道运行，管控了供应也钳制住需求，势必造成一二线城市供需量缩平稳；这就给三四线城市土地供给侧带来良机，抓紧合理优化配置土地，相关部门应抓住历史机遇，大胆走出去，主动展示土地资源，让土地和房地产开发商无缝对接，三四线必将迎来土地市场的春天。

 

四、为啥要参加“2017中国(上海)城市土地展”？

 

 

为啥？因为宏观调控后不少开发商发现没找到合适的地！而各级土管部门收储的地又找不到合适的开发商；存在一定时空内买卖双方各自盲人摸象。 

将于2017年4月26日举办的“2017中国(上海)城市土地展”就是要解决这个盲人摸象的问题。

展会届时将汇聚长三角地区乃至全国重要城市的土地资源，同时定向邀请全国500强房地产开发企业高管、投资拓展部门负责人、实现双方面对面交流，力争为每一块土地配置最优的房企。

 

五、为啥举办地点放在上海世博展览馆？

 

 

上海是全国最大的经济中心；上海是交通枢纽，具有强大的经济集聚和扩散效应，全国各地的房地产开发企业前来参加展会都十分便捷；上海“寸土寸金”“地王”频出，更适合彰显土地价值。上海也是众多百强房企、品牌房企总部所在地，是全国房地产市场最重要、最核心的影响力高地。

上海世博会的举办，树立了上海国际大城市的形象，带动会展业近年高速发展，世博展览馆是全国最有影响力的展览馆之一。

因此，“2017中国(上海)城市土地展” 就要放在上海世博展览馆。