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合肥供地爆发!包河439亩优质地马上开卖!葛大店冲2.4万!

来源:

安徽楼市公众号

作者:

- 2018-08-29

摘要 前几日,合肥连改多条土地竞拍规则,放低开发商在合肥的拿地门槛,引发坊间热议。现在,检验这些措施是否有效的金刚石来了,8月30号,包河2宗流拍地将再次上市。与此同时,包河工业园板块的1宗优质地也将开拍。今天我们特地前往实探,一起来看。

前几日,合肥连改多条土地竞拍规则,放低开发商在合肥的拿地门槛,引发坊间热议。现在,检验这些措施是否有效的金刚石来了,8月30号,包河2宗流拍地将再次上市。与此同时,包河工业园板块的1宗优质地也将开拍。今天我们特地前往实探,一起来看。
 
一、 地铁口,双学校,包河约110亩新地将开拍
在合肥本月的土拍计划中,包河有3宗优质地块将在8月30日出让,总面积达到439亩。这3宗地分别是,工业园板块110亩的商住地以及东二环、葛大店板块的2宗流拍地块。
 
 
先来看工业园板块的新地块。该宗地位于上海路与黄河路的西南角处,出让面积110亩。地块性质定位为商住地,分为A、B、C三个地块,最高容积率达2.5,最低容积率仅1.8。
 
 
 
1现状:地块优质,但非净土出让
以今天的现场实探来看,包河S1805号地块并非是净地出让,地块上有大量林木存留。整宗地被划分成3块,近黄河路的为商住,比例3:7;临十五里河公园的2宗为居住地。
 
图|来源于合肥楼市研究微博
 
2交通:地铁口+城市南北快速道
交通上,地块西北角即是地铁5号线黄河路站,目前正在施工当中,预计2020年运营。东侧为上海路,为城市快速路,全长13.5公里,其中10.7公里无红绿灯,可直通滨湖。
 
 
3周边:高端盘集中,近十五里河
在该宗地块的北边一路之隔,即是高速时代首府和金科博翠天辰(2.17万/㎡)两项目。
 
 
地块东北角为规划中的48班小学,北边的一路之隔(黄河路)即是规划中的60班中学。南边是十五里河公园,西边为社会福利设施用地和住宅用地,东边同样也有大量住宅用地。东边隔一条上海路则是回迁小区沪上人家。
 
二、 东二环145亩流拍地再上市,又一个2.17万/㎡新盘要来!
包河S1802号地块,位于南淝河路和铜陵路交口东南角,面积约145亩,此前流拍过一次。据合肥市土地市场网消息,该宗地将于8月30日拍卖,土地性质为居住、服务设施用地。
 
图|包河S1802号地块现状
 
1现状:周边已围挡,还在拆迁中
从实探来看,地块周边已围挡,里面正在拆迁,现处于封闭状态,门口有闲人免进字样。在拆迁地块或周边,分布有农作物、驾校、木材厂、垃圾回收站、高压电,整体较混乱。
 
图|包河S1802号地块外面已围挡
 
图|包河S1702号地块正在拆迁中
 
整个地块,南低北高,中间地势偏低,均高于路面。因地块不够平整,后期开发成本较高。其中,A地块形状较规则,利于后期排布规划;B地块呈三角狭长型,规划存在一定难度。
 
图|包河S1802号地块现状
 
2交通:西边铜陵路,东边东二环路
地块位于东二环,紧邻铜陵路高架、二环路和南淝河路城市主干道,通达合肥东南西北。公共交通上,该地块位置优势不明显。周边有地铁1号线和4号线(在建),但距离较远。
 
 
3环境:成熟社区多,生活氛围浓
地块周边缺乏大型综合商业配套,但成熟社区多,一般底商基本上可满足日常生活所需。北边为王大郢新村,东南为玫瑰申城和碧湖云溪,西边为文景雅居,西南为万振逍遥苑。
 
 
4竞买条件:要求配建幼儿园和商业该地块要求配建一座15班幼儿园、不大于1万㎡的商业及不小于3000㎡的农贸市场。
 
图|包河S1802号地块对面菜市场
 
竞买人须为公司法人,且须具有中华人民共和国境内房地产二级以上(含二级)开发资质。而且,注册资本金不低于1亿元人民币。
 
三、 葛大店184亩“巨无霸”二次上市,1.8万/㎡楼面价是否有戏?
包河S1803号地块同样流拍过,该地块就位于翡翠天际(预计卖2.4万/㎡)的正南边。地块优质,不仅有楼面价1.8万/㎡(最高)的翡翠天际托底,且在包河重点打造地。
 
图|包河S1803号地块
 
1现状:地块方正,高出路面1米多
从土地现状看,目前处于开放状态,四周无围挡,地块上种有农作物,地面不够平整。地块地势偏高,约高于路面1米以上,后期开发成本高,但地块方正,利于后期规划。
 
图|包河S1703号地块现状
 
2交通:近地铁1/4/5号线、高铁
包河S1803号地块位于葛大店,紧邻龙川路和北京路两条城市主干道,能够通达全城。距地铁4号线花山路站0.5公里,1号线葛大店路站2.5公里,5号线北京路站约3公里。
 
图|地铁4号线花山路站(建设中)
 
到高铁南站3.6KM,东二环线仅1.5KM,路网相当发达。无论市内还是跨省都很便利。但目前板块内小区分布少,公共交通配套稍弱,仅101、137两路公交路线和地铁1号线。
 
 
3商业、教育:缺商业,学校一般
地块周边缺乏大型商业,基本为社区底商。3公里以内分布有合肥明悦广场、百大购物中心、星隆购物广场等小型商场。
 
 
周边教育资源比较丰富,但实力一般。有葛大店小学、包河大地中学、新安小学等;医疗方面,有合肥市长江医院、妇幼保健站以及安徽中医药临床研究中心附属医院。板块内环境优势明显,有淝河生态公园、北京路城市公园、环城生态休闲观光带等...
 
 
 
4要求:配建租赁住房和幼儿园
包河S1803号地块竞得人须按照规划设计条件和批准的规划方案要求配建租赁住房。S1803号地竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建2座9班幼儿园。
 
 
四、 最高地价1.88万/㎡,包河楼面价势必高企
从整体来看,包河此次出让的3宗地块皆是今年少见的优质地块,楼面价势必高企。毕竟官方对这几宗地的预期还是相当高的,此前因未达底价流拍就是很好的证明了。
1.S1802号地,周边新盘2.17万/㎡
首先是包河S1802号地,东二环板块,老城中心,板块内新房最高已买到2.17万/㎡。以纯新盘金隅大成郡(高层2.17万/㎡)和周边二手房(约1.6—1.7万/㎡)为参考。这宗地的楼面价预计在1.5万/㎡左右,若打造高端产品,未来入市又是个2万+项目。
 
图|包河S1802号地块
2.S1803号地,边上地价1.88万/㎡
S1803号地看点更足,处淝河片区改造范围,定位高端商住街区,是重点发展的区域。这片区域是包河居住地块重点供应地,我们根据前期出让的地块作为S1803号地的参考。
 
图|包河前期出让地块信息
 
这里上次出让的居住地块正是该宗地块对面的翡翠天际,最高楼面价飙到18749元/㎡。此前,是去年8月份的S1705号地块,现在的金辉庐州云著,楼面价15338.04元/㎡。参照同板块已出让的这2宗地,S1803号地块的楼面价若是低于1.6万/㎡,官方会卖?3S1805号地,对面新盘2.17万/㎡S1805号地块,同样有值得参考的对象,分别是现在的金科博翠天辰以及高速时代首府。金科博翠天辰,楼面价12500元/㎡,现在售精装小高层2.17万/㎡,溢价9000元/㎡。高速时代首府,楼面价13638元/㎡,现虽无最新动态传出,但入市价格定是2万以上。有这2盘托底,S1805号地又怎会便宜!