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包河38亩黄金地要卖!东二环再添2万+新盘!家住这里的身价要

来源:

安徽楼市

作者:

- 2018-09-21

摘要 8月30日,金隅16亿拿下包河S1702号地,现如今,同板块再出1宗38亩“袖珍地”。该宗地块位于望江东路与铜陵南路交口,规划用途为居住,今天我现场实探,一起来看。

最近,全国降价潮频起,楼市俨然一副风雨欲来的模样,各地人心惶惶,合肥也不平静。
降价的降价,打折的打折。而9月28日,一场关乎合肥多宗优质地命运的土拍已在路上!
这场土拍涉及滨湖、包河、瑶海...前期我们分析过其大部分地块,今天来看包河S1807。
 
一、冒雨实探,包河38亩“袖珍”地9月28日开拍
8月30日,金隅16亿拿下包河S1702号地,现如今,同板块再出1宗38亩“袖珍地”。
该宗地块位于望江东路与铜陵南路交口,规划用途为居住,今天我现场实探,一起来看。
 
 
地块在包河老城区,地段不错,从政务区打车走金寨路高架上望江东路,20分钟就能到。
原先是驾校,目前地表已基本清理干净,但是地势低于路面一米左右,有瓦砾和小水坑。
 
 
一圈实探下来,发现地块优劣势十分明显。优势主要集中在公共交通、生活配套等方面。
劣势则在地块四周,东边铜陵路高架,南边高架桥,北边和西边紧挨绿地海顿公馆西区。
 
1.交通便利:地铁1号线+公交+高架
地块周边有望江东路、铜陵路高架等主干道。沿望江东路到高新,铜陵路高架往滨湖。
铜陵路高架,还衔接着北二环、临泉路、长江东路、长江东大街、裕溪路、南淝河路等。
 
 
另外,紧邻地铁1号线,地铁4号线(在建)也经过周边。公交站有望铜路口和小朱岗。
 
2.商业配套:底商+中型商业综合体
地块周边居住氛围浓,成型小区有绿地海顿公馆、碧湖云溪、万振逍遥苑、皖东小区。
以上这些小区基本都配备有底商,能够满足包河S1807号地业主后期的基本生活需求。
 
 
地块一路之隔,就是金中环广场,另外周边有海顿国际广场、绿地缤纷城、百大购物中心。
稍远的3公里范围内有漫乐城、大摩华尔街生活广场、新都会环球购物广场、万达广场等。
在医疗资源上,S1807号地块东边即合肥长庚医院,距望湖街道分路口医疗室约1.4公里。
距离安徽中医药大学第一附属医院约2公里,距安徽省儿童医院约2.5公里,都不太远。
 
3.学区环境:学区一般+环境比较差
地块所在地段不错,边上地铁、公交、商业等资源都比较完善,但是学区环境很是尴尬。
在教育资源上,地块周边仅卫岗小学、六十二中等,后期有待引入更加优质的学区资源。
 
 
还有,东边铜陵路高架,南边高架桥,北边和西边紧挨绿地海顿公馆,大门都不好设计。
优劣势很明显的一宗地块,入市是否会引来众房企的争夺呢?每亩又能达到什么水平呢?
 
二、地块开拍或达1200万/亩,可建455套100㎡房源,入市卖2万+?
我们拉出包河近3年来的土地数据,以及S1807号地块周边在售盘数据,来推测地价。
从2016年初到2018年8月份,包河一共成交了10宗居住地,总面积达到1089.66亩。
平均地价1876.94万/亩,平均楼面价13409.19元/㎡,平均溢价率高达252.49%。
 
 
2016年,包河成交5宗地,平均地价2014.52万/亩,平均楼面价15012.56元/㎡,平均溢价率303.06%。
2017年,包河成交3宗地,平均地价2041.6万/亩,平均楼面价13408.61元/㎡,平均溢价率262.87%。
2018年到目前,包河成交2宗地,平均地价1286万/亩,平均楼面价9401.63元/㎡,平均溢价率110.5%。
从以上的数据来看,今年包河地价相较于2016/2017年,下降755万/亩。
以这形势,即将出让的S1807号地块地价可能会比较贴近在今年平均水平。
我们再以上个月金隅拿下的S1802地块为例,该地块距S1807地块并不远。
直线距离2公里左右,因此其成交价能够为包河S1807地块提供有价值参考。
 
8月30日,包河区S1802地块以单价1112万/亩被金隅竞得,楼面价:A、B居住地块为8339.96元/㎡、C服务地块为13899.93元/㎡,溢价率55.5%。
 
包河S1807地块相比S1802地块的竞买条件要更宽松,地价可能也会更高点。
结合边上在售楼均价2.17万/㎡的金隅大成郡,1200万/亩应该没有太大问题。
1200万/亩,楼面价就是10000元/㎡,如果精装,入市价1.9-2.2万/㎡左右。
这个价格放在包河在售的新盘当中,属于平均水平,毕竟包河已经全面2万+了...
 
三、门槛提高,包河5大板块已破2万/㎡,刚需仅4盘可选
目前的包河,已过2w+门槛的5个板块,工业园2.17万,龙川路2.38万,东二环2.17万...
还有葛大店板块的翡翠天际,以及高铁板块的绿地御徽,这是包河最早的2万+,现已清盘!
龙川路板块在售最高项目是建发雍龙府,2.38万/㎡,工业园板块金科博翠天辰2.17万/㎡。
 
图|建发雍龙府备案
 
图|金科博翠天辰备案
 
东二环则是新晋2万+板块。5月22日,东二环上的金隅大成郡首次备案,均价21700元/㎡。
 
图|金隅大成郡备案
如果把龙川路和高铁板块区分来看,高铁板块在售最高的是绿地御徽,2.2万/㎡,清盘中
看,包河范围内的板块基本上都已经破2万!可以说刚需基本上已经告别这个合肥第一城区。
2万+遍地开花的包河,留给刚需的机会不多,只剩信达天御,滨湖龙川里,高铁都市花园。
 
包河东二环板块,目前出让地块较多,此前金隅曾拿下S1802号地块,现在S1807号地块又出让,这里已是包河重点打造区域。