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独家探地丨蜀西湖核心区小体量地块入市 已吸引多家房企现场实探

来源:

楼市合肥

作者:

- 2018-11-09

摘要 据合肥土地市场网竞拍大厅信息显示,12月6日,合肥高新区将出让2宗体量不大的居住用地,分别位于蜀西湖核心区金港湾南侧(KP4-2)和北雁湖板块金茂湾东侧(KI2-3、4)。据爆料,地块刚挂出就有不少房企前去实地探看了——政府年底推出不少好地,各房企的拿地热情自然很高。

据合肥土地市场网竞拍大厅信息显示,12月6日,合肥高新区将出让2宗体量不大的居住用地,分别位于蜀西湖核心区金港湾南侧(KP4-2)和北雁湖板块金茂湾东侧(KI2-3、4)。据爆料,地块刚挂出就有不少房企前去实地探看了——政府年底推出不少好地,各房企的拿地热情自然很高。
近日,楼事君冒着毛毛雨前去实地探看了2宗地块,本期文章细说其中一宗地块:蜀西湖核心区KP4-2地块,以下是具体实探内容。
 
1.蜀西湖核心区  配套优势明显
 
高新区KP4-2号地块位于高新区云飞路以南、天堂寨路以东,规划用途为居住,面积为66.03亩,出让年限70年,容积率≤2.0;≥1.0,参考地价650万/亩,竞买保证金1亿元,最高限价2154万元/亩。地块出让起始楼面价约4875元/㎡。
 
KP4-2号地块指标
 
KP4-2号地块位置图
 
从高新区KP4-2号地块位置图上可以看出,地块位于蜀西湖核心区位,相较于中南樾府、方兴大道以西等待入市地块的周边配套,该宗地块更占优势。
楼事君到达地块时发现,地块外围已被马路绿化带防护网围起来了,地块界限明显。目前地块内布满了丛生杂草,地块内部较为平整,有一条约2米的水泥板路,应该是之前地块内施工留下的。
 
地块航拍图(来源作者:小Z)
 
 
地块内部现状
 
地块西侧为天堂寨路和高压线走廊绿化带,对地块项目影响不大,东侧为空地,南北两侧为在建的金港湾小区和高新区人才公寓项目。
 
周边配套一览
 
地块周边配套(来源作者:小Z)
 
交通配套:地块位于云飞路与天堂寨路交口,近可连接至望江西路、长宁大道,远些可至长江西路,基本上连接的都是城市主干道路,交通便利。目前地块南侧与东侧的规划支路尚未建设,与人才公寓之间的规划支路已预留出来铺盖了纱网,地块与天堂寨路之间的行人辅路也已预留出来尚未建设。
 
 
 
 
地块周边路网现状
高新区KP4-2号地块周边规划为有3条地铁,距离已运营的2号线约2公里、正在建设的4号线约500米、规划中的7号线不到300米。地块按照竞买要求竞买人需开工建设后在1年内竣工(结构封顶)、18层以上的1年半内竣工(结构封顶),预计2020年底左右就可以交房,2021年左右地铁4号线开通后就能享受到便捷的交通服务了。
教育配套:地块西侧为投入使用的合肥七中,北侧云飞路与天堂寨路交口为金港湾幼儿园,周边还有永和学校、人才公寓配套9班幼儿园,以及10月份规划公示的KP1小学(48班)幼儿园(12班),预计小学在2020年9月投入使用。虽然地块没有要求配建幼儿园,但周边中小学教育资源还算丰富。
 
永和学校
 
合肥七中
 
KP1 小学、幼儿园
 
随着蜀西湖西侧新建项目的入市,教育设施配套急需升级,尤其是即将新建的KP1小学幼儿园应为公办学校,可大大缓解周边教育资源紧张局面,KP4-2号居住项目、中南樾府或都可上该学校。
商业配套:地块位于蜀西湖核心区,砂之船奥特莱斯商业配套距地块不足500米,可以说是近在咫尺了;位于高新区望江西路和创新大道交口的高新银泰城整体框架已建设成型,预计于2020年开业,未来区域商业将更加繁华,能满足区域内多样化购物选择。除去已建成小区的社区底商外,人才公寓也有部分配套商业,整体周边配套商业资源还不错。
 
砂之船奥特莱斯
 
银泰城(来源于网络)
 
其他配套:地块周边区域内有安徽医科大学第一附属医院高新分院、省妇幼保健院总部、合肥离子医学中心、中国科学院合肥肿瘤医院等优质医疗资源分布,医疗健康有保障。
 
规划生活配套设施
 
临近规划建设的蜀西湖(王咀湖)公园,规划有市民活动中心、全民健身中心、文化馆等生活服务配套。
 
2.体量不大易操盘 已有多家房企前去看地
 
据悉,高新区KP4-2号地块刚挂出亮相就有不少房企前去实地探看地块,对这宗位于蜀西湖核心区内的地块关注度很高。目前整个蜀西湖板块内的新房房源存量不多,望江台、西子曼城这两个火爆高新销量的低价新盘已售罄,中南樾府又未入市,仅有祥源金港湾这样大体量楼盘还有房源在售。
 
地块项目对比
 
从上图地块项目对比中可以看出,截止目前,今年蜀西湖仅仅供应了3宗居住地块,而目前仅有的成交项目也就是中南樾府(拿地楼面价约11160元/㎡)。TH1-1、2、3号地块位于中南樾府项目的西北侧,与彩虹西路一路之隔,但由于其地块规划条件较为苛刻,竞买人要配建高比例的租赁住房,且地块周边高压线环伺,导致原定出让日期无人报名而转挂牌出让,至今还不知道明天(11月9日)能不能顺利挂牌出让。
再看高新区KP4-2号地块,地块位于城市片区规划核心区,周边配套比其他两个项目要好上不少,且地块体量仅66亩,更无其他配建要求,对房企来说未尝不是一件好事。
地块总建面约8.8万方,按每套100㎡面积来算,可以新增880套新房,项目体量不大带来的是所需资金压力就小,在调控加紧的楼市市场下,中小型项目易操盘风险性小。
地块2.0的容积率,或许还是打造流行的“高低配”高层+洋房产品,若地块成交楼面价在1万元/平左右,成交单价将在1400万元/亩左右(总价约9.2亿),未来入市或在1.8万+,但房企凭借周边区位优势等配套营销起来也不难,毕竟区域内的低价盘已经不多了。
 
3.蜀西湖西向发展 区域价值逐渐凸显
 
蜀西湖(王咀湖)公园位于高新区的城市核心区,总面积约2115亩,紧邻机场高速,周边交通便利、环境优美,是对外展现高新区的城市门户形象。蜀西湖公园将重点打造成以居住、科研办公、教育、休闲购物、娱乐为一体的综合性城市副中心,未来将是以产业兴城、以文化塑魂、以生态涵养、以形态升华,塑造功能复合、山水相望、环境友好的魅力空间和生态示范城区。
 
王咀湖区域总体规划平面图
 
蜀西湖板块方兴大道以西有大量的居住用地储备,但是方兴大道以东——蜀西湖区域之间的地块规划已基本没了,剩余的还不确定有居住地块,土地库存的稀少说明该地块在该小片区的稀有度还是有的,未来项目入市价格或不会低。
 
规划市政公共配套设施
 
高新区蜀西湖板块随着城市的快速发展,依傍高新区创新产业发展的优势,以及3条地铁规划、大型商业综合体、优质教育医疗等配套资源的完善,再加上王咀湖板块的配套将进一步完善,自然景观优势也将大幅提升,板块价值将迈上一个新台阶。
总体来看,高新区KP4-2号地块的推出,凭借地块优势已吸引房企的高度关注,或许届时会有不少房企为其展开“厮杀”。虽说市场像极了立冬的天气,有些阴冷,但好地块的入市,房企也愿意出手“储粮过冬”,毕竟土地货值决定房企未来发展潜力和规模。