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意禾佶第项目规划出炉,蜀山主城区超500套新房补仓!

来源:

土拍网

作者:

苏锐 2020-12-14

摘要 如今案名公布:意禾佶第,项目规划也正式亮相。

土拍讯 在今年9月24日的土拍中,奥园和意禾以1920万元/亩竞得位于蜀山区SS202004号地块,总价19175.9万元,居住楼面价8999.96元/㎡,溢价率28.00%,竞自持面积800㎡。如今案名公布:意禾佶第,项目规划也正式亮相。

 

规划详情

 

根据规划,该项目总建筑面积为73650㎡,地上计容建筑面积为48545㎡,其中住宅建筑面积为40720㎡,商业建筑面积为4936㎡。容积率为3.2,建筑密度为40%,绿地率为30%。项目拟新建3栋高层住宅,1栋24F,2栋27F,规划总户数535户(此次规划并未标出租赁住宅户数)。

 

地块规划总平图

 

地块规划透视效果图

 

地块规划透视效果图

 

地块规划鸟瞰图

 

项目规划535套体量,可售房源有限。加上项目有着“50中本部+安医大附小”的学区预期,同时拥有区域多年积累下来的资源和配套,具有领涨抗跌的稳定性,后期购房竞争将非常激烈。

 

地块回顾

 

蜀山区SS202004号地块位于金寨路以西、绩溪路以南,面积22.76亩(其中:分摊安置居住面积:13.27亩,商品居住面积:6.08亩,商业面积:3.41亩),规划用途为居住、商业,容积率≤3.2(其中:商业及配套建筑面积不少于地块总建筑面积的15%),参考价商业410万元/亩、安置居住460万元/亩、商品居住1500万元/亩,(拍卖时,商业、安置居住用地价格固定,商品居住用地价格变化),最高限价1920万元/亩,需回购出让土地内安置房,回购价格确定为2500元/㎡。

 

地块卫星图

 

今年9月份的那场土拍,当时开拍仅五分钟,奥园和意禾直接跳价至熔断价,开启竞自持,在6.08亩的基础上还要自持租赁住房,可谓“极限操作”,仅四轮加价后,奥园和意禾以自持800㎡如愿拿地。

 

地块位于合肥老城繁华核心,总面积22.76亩,其中分摊安置居住面积13.27亩,商业面积3.41亩,而商品居住面积仅6.08亩,可售货值低且代建成本非常高。之所以能够吸引众多房企参拍,主要在于其堪称“绝版”的配套。

 

根据合肥市最新的学区划分,地块学区为50中东本部及安医大附属小学,均是合肥的实力名校。地块对面为乐城生活广场、合肥知名电脑城百脑汇,2km内还有国购广场、之心城等大型商业综合体,医疗配套有安医大一附院、合肥第六医院、合肥急救中心等,在建地铁5号线雨花塘站、黄山路站均在750m内。美中不足的是地块紧贴金寨路高架,可能存在一定噪音。

 

2020年初中学区划分示意图

 

目前地块周边主要以二手房为主,且房龄均较大,均价约1.9万-2.1万/㎡。比如:省外贸绩溪新村均价21324元/㎡、创景花园均价21223元/㎡、曙光苑小区均价17480元/㎡等。

 

该地块南侧800m为奥园城央壹品,该项目今年7月已售罄,此前售卖产品为70年小户型,均价约1.9万/㎡。地块西侧1.1公里为纯新盘大富鸿学府,该盘备案均价3万/㎡,目前已经首开,要求全款但依然很难抢到。

 

土拍研究院观察

 

作为合肥市四大老城区之一,蜀山区一直是合肥人认可度很高的区域。近年来,旧城改造的速度也在不断地加快进行,地铁的建设、学区的完善,都为区域发展注入了新的动力。

 

随着低密度用地的出让,未来区域住宅品质和档次都有望再次提升,板块价值倍增。区域目前土地供应量较少,可以说是供不应求的状态,且入市土地逐渐边缘化。未来,蜀山区将充分利用有限的土地资源,打造出更多的高端住宅,提升整个区域的生活品质。

 

像意禾佶第这种典型的主城“小金贵”项目,无论是开发商还是购房者竞争恐将越来越激烈。若想在蜀山区占有一席之地,购房者还是需要提前做好充分的准备。

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