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8.28合肥土拍新政解读:“竞自持”+房价与地价联动机制 对

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2019-08-30

摘要 8月28日晚间,合肥官方发布一则《公告》,宣告两大土拍新规正式落地。与此同时,原定今日出让的3宗市区居住地块宣布取消供应,择期上市。

8月28日晚间,合肥官方发布一则《公告》,宣告两大土拍新规正式落地。与此同时,原定今日出让的3宗市区居住地块宣布取消供应,择期上市。
那么,新政具体包含哪些举措?对合肥房地产市场又有何影响?本文将一一解读。
 
(公告原文)
土拍解读
1、调整商品住宅用地定价方式。
公告原文:
建立房价和地价联动机制,根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。
调整前:
2016年10月8日,合肥市人民政府办公厅发布的补充公告中,首次提出历史最高成交价的计算方法。一是以最高土地单价计算的拍卖地块总价(元),即:地块所在区域的历史最高土地单价(万元/亩)×拍卖地块的土地计价面积(亩)×10000;二是以最高楼面地价计算的拍卖地块总价(元),即:地块所在区域的历史最高楼面地价(元/平方米)×拍卖地块的土地计价面积(亩)÷0.0015×拍卖地块容积率〔如地块有2个以上(含2个)容积率,取容积率低者〕,历史最高成交价为二者取低者。
政策目的:
1、降低溢价率,避免出现市场过热局面,稳定预期。
土拍大数据统计,截至发稿前,今年以来合肥市区累积成交涉宅类地块25宗,其中溢价率超过100%的有6宗,溢价率50%-100%的有7宗,对比南京、杭州、苏州等其他长三角重点城市均属于偏高水平。这与合肥土地起拍价长久以来定价偏低是分不开的,而随着近年来合肥的城市发展,土地价值已今时不同往日,起拍价定价需要适时调整以适应市场变化,避免与现实脱节。
2、抑制地价,稳定房价。
新政将新房售价与二手房价格纳入最高限价的参考指标体系中,使地价与房价密切挂钩,能有效防止地价与房价严重脱节,一定程度上抑制地价,对于二手房价格倒挂的核心区域来说,地价也将更符合市场定位。
3、稳定房企心理预期。
此外新政调整向传递出房企政府对稳地价、稳房价、稳预期的决心,将起到稳定预期的作用。
 
后市影响:
1.盘活核心区域优质地块,吸引实力房企入驻。当前合肥核心区域二手房比新房价格都要高,倒挂明显,将二手房价格纳入最高限价参考中,这对于房企拿地信心有一定的提升,充分让未来房价的市场化。
2.地价的区域分化将越发明显,未来在房价上如何体现还需要经过市场检验。
 
2.调整商品住宅用地拍卖方式。
公告原文:
将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。
竞价达到最高限价时,转竞拍自持用于租赁的商品住房。以最高限价为商品住宅用地成交价,以竞自持用于租赁的商品住房计容建筑面积最大者为宗地竞得人。
自持用于租赁的商品住房应相对集中,成幢连片;其不动产权证书统一首次登记至竞得人或其成立的全资子公司名下;与可售商品住房共享小区配套设施。自持用于租赁商品住房实行全装修交付,不得分割转让、不得改变房屋用途,单次租期不得超过15年。
调整前:
2018年8月23日,合肥市国土资源局关于印发《合肥市实施“举牌应价+摇号”土地拍卖具体操作方式实施细则》的通知,规定实施“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式。
政策目的:
1.提高拿地门槛,引导开发商理性拿地,达到稳定地价的目的。过去拿地是拼实力、拼运气,新政后除了资金实力,更考验房企的自持能力。这样一来,房企在竞价时会多一份思考,理性拿地。
2.增加租赁住房供应量,促进租赁市场发展。将保障性住房与商品房开发绑定,增加租赁住房供应量,满足城市不同的居住需求。
 
后市影响:
1.房企将面临更大挑战。
达到最高价后转竞配租赁住房,对于房企而言,未来通过“摇号”“捡漏”将不复存在,不仅考验资金实力,同时可售货值将被压缩,资产变现周边延长,对于近年来高周转,高负债率的房企来说并不友好。房企则不得不转变经营思路,以适应新的房地产市场。一定程度上降低了房企预期。
2.国企拿地机会将增多
可以预见的是,国企的融资、开发能力等优势凸显,拿地机会或将增多。
 
总结
“稳字当头”,合肥这次调整土拍政策,积极响应了国家层面“稳地价,稳房价,稳预期”的调控基调。不过就定价问题新政中还有不少细节有待确定,比如二手房价格评定标准为何?“周边”的范围是多大?二手房与新房价格各自占比多少?等等。相信后续还将有实施细则出台。
今日土拍仅有的3宗居住地块全部取消供应,或许正是政府在酝酿下一场土拍,新政将对市场将产生什么样的影响?土拍网将持续关注。
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