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土拍直播间 · 合肥|新政后首场土拍落幕 首宗竞自持租赁用地

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2019-09-29

摘要 土拍讯 9月27日,合肥迎来土拍新政后的首场重量级土拍,出让15宗地块中,11宗顺利成交,成交总面积396.846亩,累计揽金8.0437亿元。合肥首宗竞自持租赁用地正式诞生,房企理性拿地,溢价率大幅降低……

土拍讯 9月27日,合肥迎来土拍新政后的首场重量级土拍,出让15宗地块中,11宗顺利成交,成交总面积396.846亩,累计揽金8.0437亿元。合肥首宗竞自持租赁用地正式诞生,房企理性拿地,溢价率大幅降低……
 
 
地块成交信息:
1、融侨竞得瑶海区E1905号地块
 
 
该地块面积不大,拿地成本不高,是今日土拍的头号热门,共吸引9家房企参拍,分别是保利、大发、金地、皖投、华宇、融侨、海伦堡、徽创、绿都,基本都是合肥土拍的“熟人”。地块开拍十多分钟便达到最高限价951万/亩,随后进入最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房阶段,最终融侨以竞自持3000㎡竞得该地块。拿地房企融侨在合肥已经成功开发多个项目,此次是首次进驻瑶海区。
该地块位于瑶海区核心腹地,是罕见的老城地块,周边各项配套齐全,业态丰富完善。目前,瑶海区在售、待售项目主要集中在龙岗板块,随着保利熙悦府的售罄,瑶海老城区新盘空缺,新房市场亟待补充。该地块容积率2.0,以100㎡/套测算,预计将为瑶海区带来800余套新房。
周边小区主要有柏庄春暖花开、怡然园、瑞园等,二手房均价多在11000元/㎡左右,最高16000元/㎡,对E1905号地块的入市价格将产生直接影响。
 
2、庐阳区N1901、N1902号连体居住地块双双流拍
 
 
N1901地块有两位竞买人,39号和57号,在经过激烈报价后,最高报价是57号1066万/亩,未达低价,遗憾流拍;N1902地块共计三位竞买人,分别是万科、皖投、徽创,现场最高报价达到1111万元/亩,楼面价7574.96元/㎡,未达底价流拍。
两宗地块均位于庐阳区工业园区,各项配套有待完善,并且由于最高限价下调,加上竞拍成本增加,导致房企出手谨慎,最终遗憾流拍。
地块周边在售项目主要有两个。北侧信达庐阳府,位于蒙城北路与汲桥路交口,由中环地产于2016年5月30日竞得,居住楼面价8400元/㎡。中环拿地后久未开盘,2018年信达接手该项目,并更名为信达·庐阳府,同年正式开盘,目前在售高层毛坯均价16000元/㎡,主力面积93㎡-101㎡。
南侧苏宁融创合作项目,即N1801号商住地块,位于北二环路与蒙城北路交口,由苏宁置业于2018年4月12日竞得,总价15.36亿元。根据规划,项目共3宗地块(J-L),其中J为纯住宅用地,K为商住用地,L为纯商业用地。J、K地块由苏宁与融创合作开发(案名:融创长江壹号),目前J地块已经接近清盘,在售K地块均价22000-25000元/㎡,主力面积98㎡-145㎡。L地块将打造成为苏宁智慧商业地标项目——合肥苏宁广场,建成后将成为合肥的商业标杆名片之一,预计于2021年开业。该项目距离本次出让的N1901、N1902号地块步行约1.9km,将成为地块强有力的商业支撑。
周边小区主要有文一名门华府、皖投天下名筑、华地森林湖等,二手房均价14500-15500元/㎡不等。根据8.28新政,N1901、N1902号地块周边的新房、二手房售价将对项目入市价格产生直接影响。
此外根据竞买要求,N1901号地块竞得人须同步修建一座12班幼儿园和一座24班小学。
 
3、高新区AL-2-1、2号、3号地块未达底价流拍
 
 
该地块仅有25、99号两位竞买人参拍,地块开拍十分钟后,99号喊价1300万/亩,未达底价,地块流拍。
该地块位于虽然属于高新区,但紧邻政务区核心,周边路网通达,可享受政务区的商业、医疗配套辐射。该地块周边目前暂无在售项目,参考周边二手房价格,文一名门首府22445元/㎡,华地紫园19471元/㎡,保利香槟国际25521元/㎡,对项目入市价格具有较大意义。
根据竞买要求,高新区AL-2-1、2、3号地块竞得人须同步修建1座18班幼儿园和1座36班小学,代建成本较高。此外居住部分仅为30.237亩,可售货值占比较低。新政实施后,结合该地块周边的二手房售价,该地块入市后的备案价或不能达到高新区新房备案最高限价。综合来看,该地块的盈利空间十分有限,致使开发商参拍热情不高。
 
土拍研究院观察:
新政后土拍试水 房企出手谨慎
今日土拍是合肥8.28新政后的首场土拍,对未来合肥的市场走向将产生重大影响,可谓“市场风向标”,吸引各方密切关注。
今日土拍市区4宗涉宅地块仅成交1宗,其余3宗均因未达底价而流拍,市场“凉意阵阵”。可以发现,今日流拍地块参拍房企不多,并且参拍房企出价十分谨慎。一方面,是由于地块本身条件存在短板,比如庐阳地块,位于庐阳工业园内,周边配套有待完善;再如高新地块,代建成本高,居住地块面积仅有30.237亩,如果达到最高限价后转竞自持租赁住房用地面积,可售面积还将进一步压缩。总体来看,由于新政中的许多细则还未出台,今日土拍试水只有瑶海袖珍地达到最高限价并成交,证明了不少房企还在观望。不过可以确定的是,合肥市场进一步回归平稳、理性,未来高溢价地块将很难再出现。
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