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高翔:新形势下地产投资机遇

来源:

观点地产网

作者:

- 2017-08-24

摘要 在高翔看来,并购是房地产这几年来重要的发展趋势,每个鲜活的并购案例背后都充满了“大鱼吃小鱼”的原始生存逻辑。

对于房地产而言,金融一直是至关重要的存在,两者既相互独立又彼此相依。作为地产金融这条“赛道”上的选手之一,成立于2015年的绿地金服也许只是行业新秀,但有着深厚的底蕴。
 
近日,绿地金服总裁助理、道堃资产总经理高翔,用其十余年的地产投资经历,向观点地产新媒体展现了一个多元化的房地产金融生态圈。
 
阅历决定眼界。十余年的地产生涯,来回奔波于一百个城市,与大大小小的开发商洽谈合作,主导操作房地产投资超百亿规模。高翔见证了地产行业、地产投资从高歌猛进到大浪淘沙的整个历程,丰富的阅历让高翔对房地产基金有了更多属于自己的洞见。
 
在高翔看来,并购是房地产这几年来重要的发展趋势,每个鲜活的并购案例背后都充满了“大鱼吃小鱼”的原始生存逻辑。
 
过去一段时间,经济增长放缓,金融行业去杠杆进程加快,房地产调控升级,中小型房企的财务和经营风险不断上升,生存空间被进一步压缩。
 
“跟大开发商相比,中小开发商在很多方面没有优势。比如同区位项目,大开发商在操盘能力、销售价格以及融资成本上更具优势;而大开发商还具有品牌溢价效应,这些都是中小开发商无法比拟的。”
 
高翔用数据进一步指出,大开发商发公司债或者做企业融资时,融资成本在5%-8%之间,而中小开发商则会高达10%或者更多,即便如此,中小开发商也很难融到资金。这也导致另一个问题的出现:在土地储备上,中小房企劣势明显,难以与资金雄厚的大开发商抗衡。于是,在出现融资难、资金链紧张等困境时,寻求并购成了中小房企的重要选择。
 
此外,对于大房企来说,由于招拍挂市场的拿地门槛和资金审核越发严厉,并购正逐渐成为主要的扩储方式。
 
“2014、2015年百强房企占的市场份额35%、36%,但到了2016年就达到41%。从这个趋势来看,三五年之内百强房企的规模会占到整个市场份额的60%到70%,这是势不可挡的。”高翔对未来的市场趋势预测道。
 
这波并购浪潮,也给房地产基金创造了绝佳的投资机会。
 
“第一类机会是选择一些优质房企进行投资。随着并购浪潮的兴起,百强房企中排名50到100名的企业必然会在此趋势下,通过并购不断扩大规模,上升排名。”高翔表示,这些房企首要解决的就是资金紧缺的问题,道堃资产可以从中挑选一些优质的企业进行资金支持,帮助他们完成并购。
 
除此之外,寻找好的项目标的也是重要策略之一。高翔透露,在并购过程中,很多项目本身非常优质,但苦于资金的压力,才选择被并购。“我们可以联合一些企业收购他们,或者投一部分股权或债权进去帮助他们缓解资金压力,这样我们可以从并购里面找到一些机会。”
 
并购之外,随着中国房地产市场增速的放缓,多样化的资产配置方式成为中产阶级实现资产增值的有效方式。
 
高翔表示,中产阶级群体规模不断扩大的同时,消费理念、行为模式也正在发生着翻天覆地的变化。相比之前,这部分新中产阶级,他们具备更好的投资意识、一定的投资渠道与资金实力。
 
高翔举例说,最早的一批中产阶级,他们年龄普遍在50-60岁,更多还是习惯自己来运作资金。但是如今以70后、80后为代表的新中产阶级,他们更自主地选择投资模式与投资渠道,也更注重资产配置。对于互联网金融行业而言,他们的投资潜力非常巨大。
 
以下为观点地产新媒体对绿地金服总裁助理、道堃资产总经理高翔先生的采访实录:
 
观点地产新媒体:您经历过中国地产开发最辉煌的时期,可以说是最了解房地产开发及地产投资的老地产人,如何看待目前频起的房地产并购风潮?在这样的并购趋势下,您认为未来地产投资存在着哪些机遇?
 
高翔:说到并购,我们要理解并购产生的原因是什么。我跑过很多的城市,也接触过很多大大小小的开发商,总结原因就是,相比大开发商,中小开发商在很多方面没有优势。
 
比如说大开发商有品牌,同一区位的项目,它的操盘能力更好,销售价格更高,融资成本更低。就融资成本来说,大开发商发公司债或者做一些企业的融资,融资成本一般在5%到8%之间,但是中小开发商很容易就突破10%,甚至10%以上。值得一提的是,即使在这么高的融资成本下,中小开发商依然很难融到资金。
 
还有就是对利润的要求不一样。销售净利率不到10%,大开发商也可以去做,因为项目的体量足够大,大开发商能够接受6%到8%的销售净利率进行薄利多销。中小企业因为融资成本比较高,所以如果没有10%以上的销售净利率,是没动力去获取一些项目的。
 
另外就是规模不一样。在一二线城市,一块土地动辄几十亿,一些中小房企的资金规模根本无力承担,扩张动能不足,大房企的优势进一步凸显。所以在此背景下,很多中小企业逐渐转型,或者将项目进行售卖,这是并购产生的主要原因。
 
从2014、2015、2016年这几年来看,大房企的并购越来越多,并购规模也在提速增加。对于大房企来说,并购是很重要的风潮。以前大房企,一般来说,都是通过招拍挂获取土地,但是现在很多大型企业并购的量比招拍挂的量还要大,并购逐渐成为他们获取项目的主要方式。
 
数据显示,2014、2015年百强企业占的市场份额是35%、36%,但到了2016年就达到了41%的市场份额,所以从这个增速来看,三五年之内百强企业的规模会占到整个市场份额的60%到70%,这是势不可挡的。
 
那么,在并购风潮的趋势下,我们可以找到什么样的机会?我觉得有两类机会可以把握。
 
“第一类机会是选择一些优质房企进行投资。随着并购浪潮的兴起,百强房企中排名50到100的企业必然会在此趋势下,通过并购不断扩大规模,上升排名。”高翔表示,这些房企首要解决的就是资金紧缺的问题。
 
这种情况下道堃资产可以从中挑选一些优质的企业,进行资金支持,帮助他们完成并购。
 
第二个是项目的投资。我们接触的很多优质的项目,被并购并不是因为项目原因,而是因为资金的原因。这种情况下,我们可以联合一些企业收购它,或者我们投一部分股权或者债权,帮助他们缓解资金压力,这样我们可以从并购里面找到一些机会。
 
观点地产新媒体:有不少声音认为,中产阶级的成长将成为拉动金融进步发展的需求侧主功能,绿地金服也是互联网金融这块的,对此您是怎么看待中产阶级在互联网金融领域的潜力?
 
高翔:关于中产阶级,国内外目前无统一的定义标准。但我们可以知道的是,随着时代的发展,如今的中产阶层已经不再是十年前的中产阶层,不论是消费理念还是消费行为,这部分新中产阶级,早已发生了翻天覆地的改变。
 
以70-80后为主力的新中产阶级,他们有良好的教育背景与先进的投资理念,因此,他们能够更快、更好地接纳、运用新的投资模式与资产配置方式。这对于互联网金融行业来说,是巨大的利好消息。
 
另一方面,他们有资金实力。根据瑞信全球财富报告显示,中产阶级将近50%的个人财富用于金融投资。这一群体,正在成长为互联网金融的主力军。以绿地广财平台为例,70后、80后的新中产阶级客户占了超过7成的比例,他们的投资额在平台整体规模中有着举足轻重的意义。
 
中国目前已经有超过2亿中产阶级,预测到2020年,中国中产阶级的规模将增长至7亿人。这7亿中产阶级既具备一定的投资理念,又有一定的投资实力,那么,当这个群体逐渐导入到互联网金融平台时,带来的投资额有多巨大可想而知。所以在未来的一段时间内,中产阶级都是值得去把握的重点人群。
 
观点地产新媒体:绿地金服在大浪淘沙的“互联网+”大潮中优势是怎么样的?如何打造具有吸引力的产品来留存用户资金?
 
高翔:绿地金服做互联网金融的优势主要有以下方面。第一个方面是我们的股东背景强大。绿地作为世界500强、国有控股的特大型企业,在房地产领域已经深耕了25年。绿地金服作为绿地集团旗下子公司,在房地产互联网金融领域有得天独厚的先天优势。
 
第二是获取优质资产的能力。依托绿地在这个行业的品牌影响力,我们会有很多的优质开发商及项目资源,包括大开发商、中小型开发商以及中小型开发商的各类项目。我们在这些项目资源的基础上层层筛选以后,最终挑选出优质资产。
 
第三是在上市公司管理的体系下,我们不仅有缜密的风控体系以及严苛风控标准,还有着与主业挂钩的超强不良资产处置能力。
 
第四是我们的专业团队。绿地金服的团队成员,多为来自各大金融机构和房地产行业的优秀人才,经验丰富且专业性强。总结而言,这四大优势是支持我们在互金浪潮中不断前进的主要原因。
 
那么,我们是怎样吸引并留存住用户资金呢?我发现我们的客户有一个特点,就是黏性非常强。由于我们对项目有严格的挑选过程,平台上的产品偶有供给不充足的情况,即便如此,用户还是选择将大量资金留存在平台上,等待购买产品。
 
为什么黏性这么足呢?我总结下来主要是有三点。第一点是刚才说的那些优势,包括股东背景、资产优势、风控、团队等等,各个层面都在保证资产质量和项目安全。
 
第二是我们独有的社交理财模式,这一模式是口碑营销在现实中的有效实践。我们将这个行业内首创的社交理财模式构建成一整个“有场景、有温度”的行为闭环:首先,用户在投资前可以通过赠券-索券功能,向好友索要优惠券,一方面促进了朋友圈的共享互动,另一方面也通过口碑营销,使处在该圈层中的用户更加信任绿地广财;其次,用户在投资后可立即获得系统生成的投资成功红包,并可将现金红包分享给好友,进一步形成朋友间的互利互动。最后在产品到期后,用户可以将产品安全到期的信息分享至朋友圈,让朋友来点赞,点赞人数越多,可获收益越丰厚。通过这一个“有趣、有利”的社交闭环,绿地金服的获客成本仅为现有市场获客成本的30%。
 
第三是收益,因为我们有独创的社交理财功能,能通过朋友圈自然带客,所以金服很少做媒体推广。我们更愿意将每一分钱广告的钱都省下,用在客户身上,让客户成为真正的受益者。
 
观点地产新媒体:道堃资产是绿地金服旗下的专业资产管理平台,那么面对大量的存量资产,道堃资产是如何进行投后管理的呢?
 
高翔:投后管理一直是我们的优势所在。绿地香港的主业就是做房地产开发和管理,在做一些债权或者股权类的房地产投资时,我们的投后管理更加得心应手。
 
那道堃资产是如何进行投后管理的呢?主要在几个方面,第一是只要是我们所投资的项目,无论在哪个城市,也不分股权投资还是债权投资,我们都会安排专人驻场监管,这和一般的金融机构不一样。
 
第二,道堃资产投后项目监管的严格、细致程度在行业内排名前列。得益于房地产开发背景及行业专业度,我们投后监管会对所投项目的工程建设、营销、成本管理等各个方面进行把控。另外,道堃资产会有投后管理巡检和投后管理的定期报告,及时跟进所投项目每个月、每个季度的进展,充分保障项目的安全性。
 
观点地产新媒体:房地产存量改造项目正处于加速发展的机遇与挑战下,如何让它发挥更好的效益?
 
高翔:关于存量资产,我们做了一个统计。一线城市,尤其是北上广深这四个城市,从2016年的数据来看,二手房的成交量要大于新房的两倍以上,这些成交量里面,又有着大量的办公楼和商业存量资产,所以可以说一线城市已经完全进入存量时代。
 
进入存量时代以后,如何做存量物业的改造呢?这是对道堃资产提出的一个新课题。我们发现很多的存量资产的区位非常好,但因开发年代久远,规划定位不合理等,使得他们的价值没有得到充分的发挥。那我们可以针对这些存量资产进行改造,包括重新定位、招商和运营,使得他们的价值提升至市场化的价值,这中间,我们也会获得很大的价值空间。
 
但是要做这个业务,需要有比较好的后端管理能力,包括改造、招商、定位和运营的能力。道堃资产可以结合绿地在后端招商、管理和运营的优势,把存量资产改造做出价值。
 
观点地产新媒体:房地产企业正在寻找更多的融资渠道,房地产私募基金、房地产信托等新的融资渠道也开始涌现。与传统的融资渠道相比,这些融资方向有什么优劣?
 
高翔:严格意义上来说,房地产私募基金和房地产信托不是新的融资渠道。2010年是房地产私募基金的元年,房地产信托也早在2008、2009年后逐渐成为常用的融资渠道了。
 
这些融资渠道与传统的银行、保险融资渠道差别很大,规范和标准也各不相同。我觉得银行和保险等传统金融机构的优势在于资金量大,房企的融资成本较低,相应的,传统融资渠道的融资要求更加严格,需要接受银监会或者保监会的统一监管。
 
而房地产信托或者房地产私募基金,虽然也有一系列的规定与标准,例如信托的432规定,但相对来说,更会看重一些项目本质的东西,融资成本会更高一些。总体来说,房地产信托和私募基金是房地产领域多层次融资渠道的一个有力补充。