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合肥楼市残酷真相曝光,关于房价、土地、利率……

来源:

合肥楼市

作者:

土拍网 2020-07-27

摘要 合肥楼市的市场分化,可能比我们想象的还要严重。

合肥楼市的市场分化,可能比我们想象的还要严重。

 

NO.1 | 壹

冰火两重天!合肥楼市真相揭秘!

 

这几天,合肥市场出现了3大典型事件:

1、滨湖多个改善盘热销,供不应求:总价400万的铂悦天汇,开盘基本卖光;

华润昆仑御1个月开盘2次,推出12栋楼,也基本售罄;

禹洲绿城蘭园即将加推小高层,验资金额不低于350万,相当于全款;

 

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2、政务区栢悦公馆成交了2套均价4万+/㎡的二手房,并且成交周期都很短,一个12天,一个14天。

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3、冷门区域楼盘还在不断释放优惠,比如庐阳北的半岛公馆,特价房价格最低已经达到了1.39万/㎡;新站4号线地铁盘君御天下,部分房源折后卖到了1.2万+/㎡……

 

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不难看出,当下的合肥楼市,已经两级分化的非常明显,热门区域政务、滨湖,和非热门区域瑶海、新站之间,市区和县域之间,甚至肥西强县和肥东、长丰弱县之间的价格差也逐渐拉开差距!

 

当然,楼市分化的根本原因,还是在于“价值”。

 

比如地段价值。滨湖有省府、有滨湖科学城;政务有市府;高新掌握高科技;蜀山有湖山。这些是聚宝盆,可以源源不断创造价值,所以只有这些区域形成了富人区。

 

再比如学区价值,三孝口一大片老破小成家均价破3万+/㎡,通和易居南苑一年房价涨了1.2万+/㎡,这就是学区价值。

 

诸如此类的,还有品牌价值、产品价值等。有口碑的大品牌,如置地、绿城、融创等;品质高楼盘/小区,如栢悦公馆、信达公园里等,会拥有更高的溢价能力,均价4万+/㎡的栢悦公馆,就是典型的例子。

 

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据统计,截止到7月23日土拍,热点区域滨湖区、高新区,总计涉宅用地供应才3宗,并且都有或多或少的配建要求。这也就意味着,留给购房者的机会就更有限了!供小于求的情况下,市场热度自然也跟着水涨船高。

 

反之那些片冷门的区域,本身地段价值就有待完善,认可度有限,地块供应还在不断增加,只会加剧竞争,分流客户,让市场长时间处在横盘阶段,甚至价格阴跌!比如长丰的北城办、肥东泛龙岗等。

 

不过,这种影响是短时期的,长期价值涨跌与否,还是要看核心价值。

 

NO.2 | 贰

多地调控升级!直接定调下半年楼市走向!

 

当然,对于合肥市场的两极分化,我们也要乐观看待。至少这种冷热胶着的现状,能让合肥楼市整体处于比较健康的状态,毕竟枪打打出头鸟,楼市过热,就会遭遇调控,比如最近的东莞、深圳等城市。

 

7月25日凌晨,东莞连夜发布楼市新政:非本市户籍购买首套一手、二手房需要1年以上社保,二套需要2年以上社保;在东莞行政区域内拥有2套及以上商品住房的,暂停向其销售商品住房。

 

除了启动限购外,东莞还对新建商品房以及二手房加码限售政策,限售从2年调整至3年。

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限购+限售双管齐下,让投资客不仅入场难,短期内套现也变得不切实际。

 

不难预测,在新一轮调控下,东莞的投资性购房行为将大幅下降,有利于东莞楼市回归稳定,房价趋于平稳。

 

其实,自7月份以来,全国几个重点大城市已经出现了7次调控升级,内容主要有这几个方面:

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1、进一步提高买房准入门槛。比较有代表性的是深圳,规定必须落户满3年,而且要连续36个月的社保证明,而在此之前,只需落户就能买房。另外,南京、东莞也有不同程度跟进。

 

2、“限售”升级。比如上文的东莞,限售期由2年提升至了3年,深圳更提高到了5年。如此一来,短期套现的道路已被封死,而市场变化多端,持有时间变长后,无疑增加了投资客的风险。权衡利弊后,投资客自然不敢贸然入场。

 

3、保障合理的住房需求。比如南京、宁波,都出台了针对“无房家庭”的购房政策,让他们获得优先买房的资格,最终真正把“房子是用来住,不是用来炒的”落地执行。

 

值得一提的是,7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正还主持召开房地产工作座谈会,再次强调了坚持稳地价、稳房价、稳预期的目标,要落实长效机制,确保房地产市场平稳健康发展。

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另外,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。

 

关于此次座谈会,有2个重点:

从时间看,选在了7月份下旬,既是对上半年的总结,也是对下半年楼市的定调,明确告诉大家,放弃会放松调控的幻想。

 

从参加座谈会的成员来看,参加座谈会的如北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波,都是上半年楼市比较火热的城市,这次把他们召集起来,有一定的“警示”意义。

 

一轮接一轮的调控,中央一再发话,甚至召开地方代表主持座谈会,信号意义已经不能再明显了:全国性调控收紧,几乎是必然趋势。

 

NO. 3 | 叁

合肥是如何维持市场稳定的?

 

回到合肥来看,其实,自从2016年,合肥当过一次“出头鸟”后,对楼市的管控一直比较严厉,无论是房价、地价,始终都维持在一个比较稳定的水平,主要有这几个方面的体现:

 

1、用严格的限价政策来稳定房价。这点不用多说,从2016年至今,各区“价格红线”没有突破。比如,滨湖区1.9万/㎡、蜀山区1.72万/㎡、高新区1.53万/㎡、瑶海区1.32万/㎡等(均为毛坯高层限价),已经持续3年多。

 

2、用“面粉”来稳定“面包”。简单来说,就是从土地市场入手,主要分为2个方面,一是调整地块上市时间,市场冷时,就加大对热门区域地块的供应,市场过热了,就减少热门地块的供应。比如今年疫情的首次土拍,政府一下子供应了2宗房荒已久的经开巨无霸地块,以及炙手可热的省府地块,对提振市场的效果非常明显。

 

 

二是增加非热门区域地块供应数量。据不完全统计,2020年开年至今,合肥(包括四县一市)一共出让了49宗涉宅用地,而位于合肥市区的,仅有14宗,占比约28%!如此一来,合肥的地价自然会维持在一个平均的水平。

 

2015年上半年,平均地价约424.98万元/亩。2016年上半年,平均地价约1005.03万/亩;2017年上半年,平均地价约751万元/亩;

 

2018年上半年,平均地价约649.14万/亩;2019年上半年,平均地价约747.96万元/亩;2020年上半年,平均地价约797.19万元/亩。(近几年合肥平均地价)

 

3、合肥的房贷利率始终处在一个较高的水平,一定程度上抑制了市场热度。最新数据显示,现阶段合肥首套房利率依然为5.88%,在全国主要城市中排名仅次于无锡的5.90%,与成都并列第二。

 

4、其他同等级的城市相比,合肥的人才政策也更为严格,落户门槛更高,从某种意义来看,对楼市稳定也起到了一定作用。

 

从上述数据来看,虽然现阶段合肥市场还处在一个比较健康的阶段,但这轮全国性的调控,多多少少会影响到买房人的心理预期,下半年,合肥楼市大概率会维持现在这种冷热不均、两级分化的状态,房价也不会有大的波动。

 

NO. 4 | 肆

结语

 

最后,谈一下我对近期发生的这些事的看法:​

1、理性看待市场分化。虽然现阶段如北城办、泛龙岗、新站等区域出现了横盘的趋势,但这并不代表着这些区域不能买,只是短时间内供应过大,市场需要一定时间来消化罢了。

 

2、下半年如何买房?一句话,有核心价值的楼盘,物业价值才有持续上涨的动力,具体可以看文章的第一部分。

 

3、不要低估中央调控的决心。深圳715调控新政落地后,有业主挂牌直降400万大甩卖房源,如果有投资客还执迷不悟,这就是前车之鉴!

 

4、请珍惜自己的首套房机会,特别是对刚需而言。如果可以,尽量买在一二线城市,能三房就不二房……毕竟,首套房无论是首付比例、房贷利率、契税都会更低,置换并不是一件易事。

 

 

 

 

 

 

 

 

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