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土拍预告 · 合肥 | 瑶海区51亩纯居住用地“待嫁” 起

来源:

土拍网

作者:

- 2019-11-22

摘要 土拍讯 根据合肥土地市场网消息,11月28日瑶海区将供应1宗51.226亩纯居住用地,即瑶海区E1904号地块,是瑶海区2019年所供应的第5宗居住用地。该宗地块曾定于2016年7月出让,原编号为瑶海区E1607号地块,后因地上清表不彻底,未达净地要求则取消供应。时隔3年,该地块再次供应。

土拍讯 根据合肥土地市场网消息,11月28日瑶海区将供应1宗51.226亩纯居住用地,即瑶海区E1904号地块,是瑶海区2019年所供应的第5宗居住用地。该宗地块曾定于2016年7月出让,原编号为瑶海区E1607号地块,后因地上清表不彻底,未达净地要求则取消供应。时隔3年,该地块再次供应。
 
瑶海区E1904号地块
地块信息:
 
 
 
 
(地块卫星示意图)
 
地块位于烈山路以西、包公大道以南(东至烈山路现状人行道边,南至用地边界、油坊路现状人行道边,西至古河支路现状人行道边,北至高压廊道控制边线),总面积达51.226亩。
规划用途:居住;出让年限:70年;容积率:≤2.2;绿地率:≥40%;建筑密度:≤20%;参考地价:875万元/亩,最高限价1134万元/亩。
瑶海区位于合肥东北部,由于产业定位和发展规划等原因,房价上处于洼地。而瑶海E1904号地块,总面积51亩,规划用途为居住用地。该宗地正位于目前龙岗板块保利罗兰春天西边,位置十分抢眼。
 
(地块实景图)
 
从地块实探来看,地块处于开放状态,局部地势略高。后期经过简单整理后,则可以开工,土方工程难度不大。
此次出让的瑶海区E1904号地块,竞买条件并不高,除了常规的竞买条件,地块需代建南北两侧面积不少于7600㎡的绿地,且该地块整体面积不大,利于后期规划设计。
另外,竞得人须采取“成交楼面地价+综合造价(含合理利润)”的方式,对商品住宅销售价格进行备案。备案的商品住宅销售价格,不得高于区域内同品质、同类型商品住宅销售价格的最高限价。
 
周边配套
交通配套:北靠包公大道,东临烈山路、大众路。包公大道横跨合肥东西,往西可快速直达主城区,往东可达肥东县;烈山路、大众路往北可达新站区。
公共交通方面,周边有刘合岗、包古路口公交站,40路、508路、511路公交车经过,公共出行不算方便;地铁方面,沿大众路往南约2.7公里可达2号线三十埠站。
商业配套:地块周边商业有待完善,基本靠周围小区底商来满足生活所需。沿大众路往南约2.8公里可达瑶海天街,沿包公路往西约4.5公里可达瑶海万达。
教育资源:距离包公小学约600m,距离合肥市河东小学约1.3公里,距离琥珀名城小学(明皇路校区)约2公里,距离合肥五十五中(东校区)约2.8公里。
医疗资源:距离合肥广慈医院约1.7公里,距离合肥市第二人民医院(广德路院区)约7.8公里。
生态资源:距离华凌游园1.3公里,距离瑞泰公园1.6公里,距离云河湾公园3公里。
 
土拍研究院点评
1、楼面价预计7000元/㎡左右
2019年,瑶海区共出让4宗居住地块,成交总价约2.5亿,平均楼面价8188.23元/㎡,总溢价率58.67%。瑶海区上一次居住地块出让可追溯到2019年9月27日,融侨以单价951万元/亩,总价2.8亿竞得瑶海区E1905号地块,楼面价7132.46元/㎡,溢价率29.39%。
瑶海区E1904号地块起拍楼面价为5965.88元/㎡,参照9月出让的E1905号地块楼面价7132.46元/㎡来看,楼面价预计在7000元/㎡左右。
地块一路之隔为保利罗兰春天项目,在售均价在13500元/㎡左右。2015年5月15日,保利以单价762万元/亩,总价7.7亿竞得瑶海区E1501号地块,楼面价4572元/㎡,溢价率117.71%。
地块周边还有新力东园、翡丽东方等项目,其中翡丽东方均价为13198元/㎡,主力户型为95㎡、103㎡的小户型。新力东园目前价格为 14998元/㎡,主力户型为93㎡ 104㎡ 108㎡。短期内瑶海区的房价呈平稳走势,并无较大波动。地块未来入市或将参考周边楼盘,入市价格或破13000元/㎡。
瑶海区E1904号地块容积率为≤2.2,住宅面积达51.226亩,按照100㎡一套来算的话,预计会产生750套左右新房,后期产品主要是以高层、小高层为主。可见,由于该宗地住宅用地面积较小,其带来的房源量较少。
2、龙岗板块价值凸显 市场前景乐观
瑶海区E1904号地块位于龙岗板块,距离新站区仅一路之隔。而瑶海区龙岗板块一直是“东部新中心”的核心板块,吸引了众多房企的入驻。
目前板块内有龙湖、荣盛、禹洲、城建、文一、高速、荣盛、金科等知名房企打造的项目。龙岗板块有文一·锦门云栖新语、翡丽东方、和悦风华、安建翰林天筑、禹洲珑玥湾、新力东园等多个在售楼盘,均价在12500-16500元/㎡之间。从价格上来看,多盘价格相近,区域内竞争压力较大。从市场上来看,龙岗板块房源释放量充足,购房者选择空间大。
瑶海房价是合肥洼地之一,区域也成为刚需的选择之一。从宏观发展方向来看,东部新中心建设已渐入正轨,未来3-5年将是东部片区崛起时期,也将是价值爆发期。随着合肥东部新中心规划的落地和快速推进以及各项配套设施的完善,区域未来发展空间巨大,而龙岗板块作为东部新中心最具潜力的板块,未来的人居环境也非常值得期待。
3、最高限价1134万元/亩
瑶海区是合肥市价格洼地,但并非价值洼地。今年以来,瑶海共出让了4宗居住地块,平均地价1068.78万元/亩,最高成交价仅1135万元/亩(文一地块),高于瑶海区E1904号地块地块最高限价1万元/亩。从瑶海区上次土拍情况来看,该地块拍卖或达不到最高限价。但是从位置上来看,该地块位于龙岗板块,具有发展纵深,未来潜力无限。
11月28日,该宗地块是否会成功出让,未来又将会如何打造?拭目以待!
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