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2019年上半年苏州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2019-07-31

土地篇

土拍大数据统计显示,2019年上半年苏州市区经营性建设用地(含吴江)共出让46宗(含经济适用住房用地),成交面积204.22.万㎡,成交金额540.9亿元。
 
一、2019年上半年苏州市区经营性建设用地成交分析
同比分析——土地出让金540.9亿元,同比减少0.34%
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2019年上半年苏州市区经营性建设用地(含吴江区)共出让46宗,成交面积204.22万㎡,同比减少32.94%;成交金额540.9亿元,同比减少0.34%。
纵观五年数据,总体出让面积呈现倒W型走势;从出让总金额来看,同样类似倒W型走势。其中,2016年上半年无论是成交面积还是成交金额均呈现在峰值状态,出现爆发式增长。而2019年上半年的成交面积则为5年内最低值。
 
区域对比分析——吴中区为主力,成交金额与面积均居首位,高新区次之
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从成交数据来看,吴中区上半年成绩单相对亮眼,面积65.14万㎡,占比31.90%;金额202.2亿元,占比37.38%,可以说是独领风骚。
高新区次之,成交面积36.52万㎡,占比17.88%,金额131.95亿元,占比24.39%。
紧随其后的是相城区,成交面积35.03万㎡,金额79.09亿元。
总体来看,吴中区、高新区和相城区仍是目前苏州市区土地市场的供地大户,相对姑苏区、工业园区、吴江区三区来说,可供开发面积相对较多。
 
用地性质分析——商住及纯住宅用地为成交主力,成交金额占比98.36%
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2019年上半年苏州市区纯住宅用地成交24宗,面积134.17万㎡,商住混合用地成交6宗,面积41.76万㎡,住宅及商住用地合计总成交面积175.93万㎡,占上半年总成交面积的86.15%,金额占比98.36%。商服地块成交12宗,其他类4宗。
 
成交情况分析——楼面价2万+地块占比13%,高溢价地块增多
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从楼面价来看,2019年上半年楼面价超2万的地块有6宗,1万-2万的地块有16宗。2019年上半年所成交地块最高楼面价为30287元/㎡,是位于工业园区钟南街东、港田路南的住宅地块,由苏州竹辉兴业有限公司(中海)竞得。
从溢价率来看,2019年上半年溢价率超过100%以上的地块仅1宗,为位于工业园区的商业用地。溢价率50%-100%的地块有2宗,均为吴中区地块。碧桂园竞得的郭巷街道赶湖路南侧、花泾港路西侧地块,溢价率56.66%。荣盛竞得的甪直镇甪直大道北侧、映月二路东侧地块。溢价率20%-50%的地块有16宗,溢价率20%以下的地块有27宗。
房企拿地——品牌房企积极布局,“前一手”拿地显决心
2019年上半年苏州市区出让了46宗地块,均顺利成交。共吸引了旭辉、新力、荣盛、大华、路劲、碧桂园等数十家拿地参与。
另外,从成交结果来看,越来越多的地块被房企联合竞得,不少房企热衷“联合开发”。例如,位于吴中区太湖新城龙翔路西侧、天鹅荡路南侧的苏地2019-WG-2号地块出现了联合竞价,最终由苏州新城创佳置业有限公司和招商局地产(苏州)有限公司以32.58亿元联合竞得。无独有偶,位于高新区狮山街道滨河路东、横山路北的苏地2019-WG-7号地块由苏州高新地产集团有限公司和招商局地产(苏州)有限公司以50.17亿元联合竞得。
随着拿地门槛的提高,地块对于房企的资金实力要求大为提升。如上述两宗地块,32.58亿元和50.17亿元的总价对于不少房企来说都是一个较大的数字金额。各大房企竞争激烈,一家房企的单打独斗,很难在市场上取得绝对优势,因此,房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。
此外,为了成功拿地,房企对参拍地块的报价方式都“简单直接”了许多,在自由竞价阶段提前多天报价至“前一手”,成为了不少房企拿地的报价手段。尹山湖板块碧桂园地块提前9天进入现房前一手的价格。木渎路劲地块、甪直荣盛地块提前13天报价至现房前一手。工业园区中海地块提前10天进入现房前一手的价格。多宗地块的提前报价,为苏州土地市场呈现出了一种新的地块报价“玩法”。这一方面,可以看出房企对市场的预判比2018年下半年高出了不少。市场回暖的情况下,房企对于苏州房地产市场的预期有所提升。另一方面,相对于去年下半年房企资金的“紧张”,今年融资环境有所改善,房企资金明显充裕了很多。
 
2019年上半年苏州市土地市场综述
5.11苏州调控新政涉及土地市场方面的内容为:超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。将土地出让报价条件从定值调整为区间设置,现房销售的阈值被降低,房企的竞价空间被进一步压缩。这一新政的出台,从源头上收紧了土地政策,为求达到控制地价的目的,为促进苏州楼市的健康发展提供了政策支持。
另外,从上半年的土地市场成交情况可以看出,苏州仍然是房企积极进驻和布局的城市。苏州,作为长三角一体化战略的热门城市之一,有着独特的区位优势条件、雄厚的经济实力及对各类资源强大的吸附能力,成为了许多品牌房企深耕及进驻的战略重地。
 
 
楼市篇
2019过半,苏州楼市成绩单出炉。据统计,2019年上半年苏州市(含吴江区)商品住宅成交40746套,成交面积500.19万㎡。
 
4月新房市场达到成交峰值 新政后有所回落
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从上半年的成交数据上看,2019年第一季度,苏州楼市整体表现较为稳健,二月份受春节假期影响,成交量出现明显下跌。进入二季度,整体表现有所提高。整个上半年的成交峰值出现在4月份,销售套数达到了10004套,销售面积达到119.83万㎡。
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5.11新政后,苏州楼市整体有所降温,各区域商品住宅市场成交表现分化加剧。其中,工业园区、姑苏区下滑较为明显,高新区、吴中区平稳发展,吴江区、相城区市场热度依然较高,尤其是相城区,较新政前,成交量有明显上升。探究其原因,新政之下,工业园区购房者转移购买战场,周边区域板块承接了其一定的外溢购买力。
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从2017年-2019年上半年商品住宅成交柱状图可以看出,2017年一季度商品住宅成交量最高,为72570套。2019年上半年商品住宅成交量位居第三,为40746套,同比2018年上半年减少了34053套,跌幅45.53%。
 
吴江、吴中为成交主力
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从各区域商品住宅成交套数来看,吴江区销售量稳居上半年第一,共计成交15782套,占市区总成交套数的39%;成交面积为190.56万㎡,占市区总成交面积的38%,遥遥领先其他各区。吴江区作为新房成交“大户”,房价稍低于其他区域,区域内新房供应充足,加上近年来在交通、商业等配套方面的逐步完善,如太湖新城、运东、汾湖等板块利好不断,使其成为了很多刚需和改善人群的首选。
位居第二的是吴中区,上半年商品住宅成交8186套,占市区总成交套数的20%;成交面积为100.9万㎡,占市区总成交面积的20%。双吴总成交量继续占领着新房住宅市场半壁江山。
其他区域的商品住宅成交量排名依次为高新区6611套,相城区5679套,姑苏区3007套,工业园区1481套。
 
土拍研究院观察
苏州作为长三角一体化战略的热门城市之一,地理位置优越,经济发展持续向好,吸引青年人才持续流入,商品住宅市场需求相对旺盛,内生动力足,市场持续处于供不应求局面。
从5.11新政到“5年变9年学位”再到“人才优先购房”,苏州在“房住不炒”的基调下,相继出台了一系列政策。从新房市场的表现来看,调控之下,投机需求退场,楼市发展趋于健康稳定。
土地市场方面,“面包”需求旺盛,导致源头上的“面粉”吃香。上半年苏州土地市场上多个板块出现新的楼面价纪录,房企出价积极,频现“前一手”拿地。越来越多的土地价值得以认可和深度挖掘。热门板块的优质地块竞价激烈,对于房企的吸引力持续增强,新进房企强势驻扎,深耕房企决心依旧,积极全面布局。