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2021年无锡市1-9月房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-10-20

2021年前三季度无锡土地市场数据概况

 

2021年前三季度(1--9月)无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交49宗,包括滨湖区8宗、惠山区13宗、梁溪区7宗、新吴区7宗、锡山区8宗和6宗经开区。总出让面积265.9万㎡,总建筑面积478.1万㎡,总成交金额639.06亿元。

 

其中涉宅类地块46宗,有33宗楼面地价破万,出让总面积257万㎡(含地下面积),成交总价636.9亿元,最高楼面价19510元/㎡,平均楼面价13596元/㎡(不含地下面积),亩均价1652.3万元/亩,平均溢价率10.1%。

 

涉宅地块同比分析——量价齐涨

 

纵观近5年的数据,2017年到2019年,土地出让面积和金额基本持平;2020年起各项数值开始攀升。

 

2021年前三季度各项数值达到顶峰,成交面积257万㎡,同比上涨25.17万㎡,涨幅10.8%,成交金额636.9亿元,同比上涨91.4亿元,涨幅16.7%。

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从楼面均价来看,近5年整体呈现逐年增长态势,2021年前三季度无锡市区宅地平均楼面价为13596元/㎡,同比去年上涨1343元/㎡,涨幅为10.9%。

 

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区域涉宅地块分析——“南部核心区”领涨

 

从六大区域涉宅用地的成交来看,惠山区成交宗数和成交面积“独占鳌头”,为六区最高,13宗地块成交面积55万㎡,成交金额近136亿元;其次为锡山区,成交8宗宅地,成交面积54.9万㎡,成交金额117.18亿元。

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楼面均价及亩均价方面,2021年前三季度,无锡各区楼面均价都达到了万元以上,亩均价均突破1200万元/亩。经开区和滨湖区两大“南部核心区”楼面价显著领先于其他四区,分别达到18414元/㎡和15900元/㎡,且两区亩均价均接近2000万元/亩。

 

用地性质分析——纯住宅用地成主力

 

2021年前三季度无锡市区成交的经营性用地中纯住宅用地成交41宗,总面积216.26万㎡,占比81%;商住混合用地成交5宗,总面积40.74万㎡,占比15%;商服用地成交3宗,总面积8.9万㎡,占比4%。整体来看,纯住宅用地占据了绝对的上风。

 

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据统计,2016年以后,无锡纯住宅用地在土地成交总量中的占比逐渐升高,尤其是2017年开始,纯住宅用地供应量陡然上升,而后每年占比依旧稳步抬升。随着改善住宅成为主流,市场对居住的纯粹性要求提高,纯居住用地将持续成为主流。

 

月度成交分析——4月、8月、11月集中成交

 

受集中供地政策影响,2021年前三季度无锡经营性用地出让主要集中在3月、7月和9月挂牌,于4月、8月成交,第三批次将于11月竞拍。从成交面积看,在两次集中出让中,成交宗数和面积依次递增,8月份成交宗数25宗,总面积达130.42万㎡,为今年以来最高水平,对比7月挂牌量,有一宗流拍。

 

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对比传统无锡供地,一般上半年多供优质地块,下半年略差。执行集中供地政策后,从整年考虑,每次集中供地中将平衡考虑地块结构、热门组团、城市核心区域及边缘板块需求程度,从而控制整体溢价率。

 

2021年前三季度房企在锡拿地表现情况

 

品牌房企拿地情况

 

据数据统计,2021年前三季度,共有融创、华润、招商、龙湖、新力、金茂、建发、万科、绿地香港、世纪金源、金石置业、中信城开、中信泰富、力高等29家房企通过招拍挂在锡拿地补仓,三巽、仁恒、上坤、力高、世纪金源、金石置业、中信城开、中信泰富等10家房企首次通过招拍挂进驻无锡市区。

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融创在3场土拍中合计拿下5宗地块,分别位于经开、梁溪、惠山区,以33.46万㎡总面积,89.68亿元的成绩获得2021年前三季度品牌房企无锡拿地排名“双料”冠军,包含12000㎡人才房和91400㎡租赁建面,继续深耕无锡;华润竞得3宗地块,其中两宗为摇号竞得,累计拿地金额76.88亿元;此外,大华首进无锡就布局3子,足以见得十分看重无锡房地产市场。

 

房企报名超15家以上地块数据

 

在前三季度成交的46宗涉宅地块中,有12宗地块参拍房企超过15家以上。其中虹桥新村地块报名房企数量最多,达77家,最终该地块被世纪金源收入囊中,经开区两宗摇号地块报名房企数量均超过60家。滨湖区银城北侧地块吸引59家房企,创下区域土地报名房企数纪录。除了占据核心区位,这几宗地都属于典型的“小而美”地块,总价低,整盘产品去化周期短,高周转对于现阶段的房企来说非常重要。

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楼市篇

 

据统计,2021年前三季度(1-9月),无锡商品住宅合计供应526.37万㎡,供应套数45058套,成交面积546.02万㎡,成交套数46338套,成交总价1173.4亿元,成交均价21491元/㎡。

 

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近5年同期商品住宅供应成交情况

 

图表显示,2017年到2021年前三季度,无锡商品住宅成交整体平稳。不过受到成交结构变化以及土地价格走高等因素的影响,近年商品房成交均价上升态势比较明显,成交金额也呈现逐年上升态势。2021年前三季度,商品住宅成交均价突破“2”字头,达21491元/㎡,同比去年上涨1641元/㎡,涨幅8.3%;成交金额首次突破千亿元,达到1173.4亿元,同比上涨283.8亿元,涨幅31.9%。

 

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各区商品住宅供应成交情况

 

从2021年前三季度各区成交表现来看,新吴区以成交总面积114.89万㎡、成交总金额228.64亿元位列各区第一。供应方面,新吴区134.47万㎡的供应面积也为各区之最。

 

成交均价方面,位列第一的经开区已突破“3”字头,达30966元/㎡。惠山区以18188元/㎡的均价位列最后,依然保持着“最实惠”的地位。

 

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各区商品住宅库存及去化周期

 

截止到2021年9月,无锡市区库存面积合计约495.37万㎡,库存套数37611套,去化周期约8.6个月,总体保持在合理区间。

 

具体到各区来看,滨湖区现阶段库存面积较多,去化周期也超过10个月;新吴区虽库存面积及套数较高,不过成交面积较高,因此去化周期保持在9.6个月左右。

 

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月度供应成交分析 

 

从单月数据上看,年初1月份延续去年年末市场热度,2月遇上春节假期成交走弱,3月小阳春,市场迅速回暖,6月、7月新房市场达到峰值,6月成交面积突破100万㎡。随后8月成交直转急下,行业内外期待的金九也未如期而至,整个房地产行业逐渐回归理性。

 

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库存及去化方面,截止到9月底,全市库存面积495.38万㎡,库存套数37611套,去化周期为8.6个月。

 

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商品住宅成交榜单

 

2021年前三季度,无锡商品住宅成交金额TOP10中,经开区和玺和万科翡翠东方分别以37.51亿元和30.68亿元占据榜单冠亚军。作为全市重点打造的城市“新核”,经开区一直以来都是无锡人改善置业的首选。

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此外,上榜楼盘中,所有楼盘均价均已突破2万元/㎡,其中和玺、万科翡翠东方和宸风云庐单价突破3万。一方面,面粉决定面包价格,高企的楼面价决定了产品的销售价格;另一方面,开发商的产品品质也在提升,智能家居房、科技住宅、新中式、养老房、旅游地产房等适销对路产品受到了市场的青睐!