当前位置:首页  > 分析报告  > 正文

2021年南通市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2022-01-19

土地篇

据土拍大数据统计,2021年南通市区(不含通州区、海门区、通州湾示范区,下同)共成交47宗经营性建设用地,总成交面积237.68万㎡,总成交金额399.46亿元。其中普通商品房用地类地块共计16宗,总成交面积141.53万㎡,总成交金额336.08亿元。

 

同比分析——47宗地总成交金额超399亿元  同比“量涨价跌”

2021年,南通市区经营性建设用地总成交面积237.68万㎡,同比下降2.76%;总成交金额399.46亿元,同比下降4.97%;总成交宗数47宗,同比上涨20.51%。

93287fc55ce6ae0e12da7d6340fcd1b0.png

 

纵观近五年南通市区土地市场成交情况,2018年推地量位列最高峰,是近五年来推地量最高的年份,2020年总成交金额创近五年新高,且相较于2019年呈直线上升趋势,2021年与2020年相比较,各项数据几乎持平。

 

区域分析——崇川区总成交面积与金额大幅度领先

2021年,南通市区共成交47宗经营性建设用地,包含27宗住宅用地、18宗商服用地、1宗公告设施用地和1宗综合科研用地,其中崇川区占37宗,总成交面积190.4万㎡,总成交金额359.29亿元;开发区占10宗,总成交面积47.28万㎡,总成交金额40.18亿元。

 

1b173e001f929b67693174e044f3e59d.png

 

2020年,经国务院批准,南通市港闸区与崇川区合并,至此,崇川区行政版图扩大,其土地储备量也愈发充足。因此,2021年崇川区推出多宗优质涉宅地块,数量近乎开发区四倍,且在南通首批次集中挂地中,推出14宗经营性建设用地,涉及滨江板块、市北高新区、城西板块以及城东板块四个区域,而开发区未有地块参与此次集中挂地;二批次地块中开发区仅成交1宗经营性建设用地,崇川区共计成交4宗;三批次地块中开发区仅成交4宗经营性建设用地,崇川区共计成交5宗。

 

季度成交分析——受集中供地政策影响   成交量主要集中在下半年

2021年,南通市区共成交47宗经营性建设用地,受集中供地政策影响,成交数据主要体现在1月、4月、6月、7月、11月和12月,其余月份均无地块出让,且南通三次集中供地主要集中在下半年,因此第三、第四季度成交数据有明显上升。

 

607743681e8cd30f1d46b30ddf806326.png

 

2021年6月,南通首批次地块挂出,并于7月顺利落幕,市区共计成交11宗经营性建设用地,总成交面积112.74万㎡,总成交金额293.52亿元;2021年10月,南通二批次地块挂出,并于11月顺利落幕,市区共计成交5宗经营性建设用地,总成交面积31.83万㎡,总成交金额38.7亿元;2021年11月,南通三批次地块挂出,市区地块分别于2021年12月30日和2022年1月4日出让,其中2021年12月30日共计成交6宗经营性建设用地,总成交面积17.07万㎡,总成交金额12.83亿元。

 

房企拿地分析——地方国企唱主角   民营房企拿地较谨慎

2021年,南通市区共成交27宗住宅用地,总成交面积190.42万㎡,总成交金额387.61亿元,其中5宗地块由品牌房企竞得,其余均由本土房企竞得。

 

b32bd19856e9d3b6eb34cd13cb49d48b.png

 

上述5宗地块均为南通市区首批次集中出让的地块,就成交情况来看,参拍房企包括有招商蛇口、融信、新城、龙光、雅居乐、金地、龙信、大华、绿城、旭辉、圆融、中海、碧桂园、万科、中铁、华润等。最终北京首开、龙光&越秀、福建华创作为新晋房企率先落子南通,幸运中凸显实力。

 

而之后的第二、第三批次地块中,市区地块参拍房企大多数均为本土国企,仅三批次地块中R21046地块有绿城参拍,并最终于2022年1月4日竞得该地块。与首批次供地相比,二批次地块和三批次地块,民营企业拿地态度较为谨慎,相比于往年年底的大力补仓,2021年年底明显表现得有点力不从心,尽管有意向拿地,但却没有办法出手。

 

土地市场综述

市场平稳发展   土拍规则从严

2021年,南通积极响应国家“房住不炒”政策,主动实行“双限”竞拍规则,在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内采取集中挂地、集中出让的形式。一批次出让于2021年7月份落幕、二批次出让于2021年11月份落幕,三批次地块目前还剩通州湾示范区1宗地块未开拍。

 

根据三次集中挂地情况来看,最高溢价率起初市区为17.6%、通州区及海门区为15%,后统一为15%;公示期起初市区和通州湾示范区为5个工作日、通州区地块为3个工作日,海门区地块为10个工作日,后统一为5个工作日;首批次地块中,通州区并未限制马甲,因此参拍房企高达上百家,后两批次集中挂地中,实行严格限制马甲政策;在二批次和三批次地块中,增加了资金来源审查这一项,并要求竞买人申报保证金的资金来源,并对上述要求进行承诺,提供竞买保证金来源情况申报表和承诺书。土拍规则在不断调整中日趋从严。

 

高溢价率不再   底价成交成主流

2021年,南通市区共成交27宗涉宅类地块,其中产生溢价率的仅6宗,而溢价率在17.6%及以上的仅4宗,最高溢价率为40%,可见底价成交已成为主流。

 

从南通三批次集中挂地成交情况来看,首批次地块共有9宗“触顶”最高限价,其中市区3宗、通州区5宗、通州湾示范区1宗,4宗地块以低溢价率成交以及13宗地块以底价成交;二批次地块中仅1宗“触顶”最高限价,即通州区兴东街道CR2021-022地块,1宗地块以低溢价率成交,即苏锡通园区R21035地块,其余均以底价成交;三批次地块中,除去还未开拍的通州湾示范区1宗地块,其余地块均以底价成交,市场热度有明显降温。尽管如此,但也不难看出,相较于以往的供地方式,集中供地对房企资金产生分流,在一定程度上很好地控制了市场热度,真正达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

 

三批次地块2月11日收官    地方国企“面粉”储备量充足

2021年11月29日晚,南通第三批次地块挂出,共计32宗经营性建设用地,总占地面积150.22万㎡,总起始金额109.62亿元。截止目前,还有通州湾示范区一宗地块将于2月11日进入限时竞价阶段。30宗地块总成交面积139.93万㎡,总成交金额105.95亿元,吸引了绿城、盛和、星湖、滨江地产、神辉、东恒盛等房企参拍,其中地方国企竞得地块占比近9成。

 

2021年,南通市区共有23宗涉宅类地块由本土房企竞得,其中拿地数量最多的当属南通城市建设集团有限公司,其在南通首批次地块中以188.19亿元的总成交金额一举竞得滨江板块5宗涉宅地块,总成交面积67.93万㎡。此外,南通神辉置业则在通州区连落6子,总成交面积24.69万㎡,总成交金额36.49亿元;南通盛和地产则在通州湾示范区连落11子,总成交面积59.86万㎡,总成交金额34.12亿元。地方国企唱主角,“面粉”储备量充足。

 

楼市篇

商品房分析——第四季度市场回暖明显  新房均价最高26567元/㎡

据统计,2021年南通市区商品住房总供应量为252.16万㎡,同比下降8.3%;总成交量为172.22万㎡,同比下降22.1%。

 

57e4c4931294c57c45eac664c262f1ef.png

 

整体来看,2021年商品住房供应量与成交量主要集中在第二季度,但12月份供应量达到峰值,为40.01万㎡,是全年供应量最高的月份;5月份成交量为28.61万㎡,是全年成交量最高的月份。

 

从上图明显可以看出,第三、第四季度整体表现欠佳,供应量与成交量相较于第一、第二季度均有明显下跌。但从第四季度开始,成交均价有明显提升,11月份成交均价达到26567元/㎡,是全年成交均价最高的月份。

 

新房存量分析——商品住房存量逐月递增  市场去化有一定压力

从月度存量和去化周期来看,2021年南通市区商品住房存量整体呈现上涨趋势,尤其是从6月份开始,商品住房存量已经突破100万㎡,其中11月份商品住房存量更是达到118.1万㎡,为全年最高水平。

 

09cd7ac8fcbff49cca650152b8b50518.png

 

从上图可以看出,去化周期自6月份开始,涨幅较为明显,前五月去化周期维持在4个月以下,6月份去化周期延长至5个月,11月份更是达到7.4个月,这与下半年市场供应量大幅上涨有关。整体来看,去化周期保持在相对合理的区间范围内,市场表现稳定。

 

楼市综述

坚持“房住不炒”和“三稳”目标  调控力度持续加码

2021年中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”,各地楼市调控政策也陆续出台,不但力度大,指向也更为精准,这已经是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。据数据显示,2021年楼市调控高达651次,同比涨幅高达33%,刚刚过去的12月份房地产调控次数更是高达65次,也是近几个月以来政策次数最多的一个月。

 

2021年南通实行“两集中”土拍,并在首批次集中土拍过后,又对房企开发资质、资金审查、最高溢价率等方面作了相应调整,因此第二批、第三批集中供地热度明显下降,多数地块是底价成交、国企拿地。土拍规则从严、调控力度加码,市场热度稳步回落。

 

2021年,南通推出了关于住房公积金贷款等相关政策,按照“保一限二禁三”的原则对现有贷款额度进行调整,并结合住房公积金运行情况,对购买第二套住房公积金贷款额度进行调整,按照原标准的50%执行,最高贷款额度为20万元/人。

 

2021年8月份,南通市住房和城乡建设局官网发布《关于全面推行住宅工程质量信息公示制度的实施方案》的通知,决定自2021年9月1日起在我市全面推行住宅工程质量信息公示制度,大力提升住宅工程品质。

 

2021年10月份,海安发布学区房新政,新政指出自2022年起,对面积小于60㎡的住宅,分别以幼儿园6年、小学12年、初中6年提供一个入学名额,但发布之日前购买的按原办法执行。

 

行业监管不断收紧   市场整体去化效果不佳

2021年4月份,南通积极响应国家“稳地价、稳房价、稳预期”的政策,紧急出台了土拍新政,将市区的“双限+摇号”政策覆盖至南通全域范围,从而进一步遏制地价和房价的过快上涨。新政的颁布,致使新房均价涨幅较缓,购房者观望情绪渐浓,成交情况不理想,尽管下半年主城区多个高端改善型项目相继入市后,带动了市场成交均价,但成交量依然保持低位,与上半年相比降幅明显。

 

受“三道红线”政策影响,房企融资难度加大,加之市场降温明显,各大项目去化效果均不理想,多数企业销售承压、短期资金压力较大。根据目前市场去化情况来看,住房存量和去化周期均有所上扬,除去有着明显地段、价格、产品、配套等优势的项目,其余项目在“双限”政策公布后,去化持续走低,价格涨幅也因此受限,可见购房者入市愈发理性。

 

总结与展望

整体来看,2021年房地产市场监管力度较大,加之多项政策陆续出台,致使房企融资环境不佳、现金流紧张,土地市场成交情况不乐观、楼市成交量也持续走低,市场表现不佳。尽管市场想要在短时间内升温的可能性较小,但随着融资环境的改善、房企资金的回笼,市场有望在2022年迈入正轨。

 

2021年南通市区总计成交16宗普通商品房用地,总成交金额336.08亿元,成交楼面价最高17748元/㎡,相比2020年最高成交楼面价17391元/㎡,涨幅不大。2021年南通市区商品房成交均价最高26567元/㎡,相比2020年商品房最高成交均价26131元/㎡,涨幅也不大。调控的初衷是“控地价、稳房价”,目前看来已基本实现。

 

展望未来,2022年房企融资环境应有所缓解,土拍调控预计从政策端口不断完善,市场在经历了2021年的“大起大落”后,预计会逐步趋于稳定,从而实现房地产业的良性循环和健康发展。