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2021年南昌市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2022-01-19

概述

土地市场方面,2021年全年,南昌土地市场共计成交69宗经营性用地,总面积322.33万㎡,总金额219.53亿元。受全国大环境的影响,今年成交量较往年明显走低。成交面积和金额的同比跌幅分别为67.05%和68.16%,处于近五年的最低值。

楼市方面,2021年南昌市区新房网签套数38599套,同比增长2.59%;网签面积447.01万㎡,同比下滑0.07%。从今年的成交情况来看,与去年的成交量基本持平。

 

政策篇

土地政策

9月23日,南昌市自然资源局印发了《南昌市“限房价、限地价”出让住宅用地使用权交易规则(试行)》。南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩区、经开区、高新区、湾里管理局范围内的“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和土地竞价上限。采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让,当“网上拍卖”最高报价超过竞价上限时,通过随机摇号方式确定竞得入选人。

 

楼市政策

1、2021年11月4日,住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》(以下简称《通知》),决定在北京等21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作,自2021年11月开始,为期2年,南昌入选。

2、2021年12月15日,为更好满足办事群众“就近办”“多点可办”的服务需求,南昌住房公积金管理中心在全市12个工行、建行营业网点开设了“住房公积金业务专窗”,并将于12月15日起正式运行。

 

土地篇

全市成交量同比下滑超五成

 

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2021年全年,南昌土地市场共计成交69宗经营性用地,总面积322.33万㎡,总金额219.53亿元。从近五年南昌土地市场的成交趋势来看,受全国大环境的影响,今年成交量较往年明显走低。成交面积和金额的同比跌幅分别为67.05%和68.16%,处于近五年的最低值。

 

第三季度成交量最高

 

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从季度成交趋势上看,呈现“倒V”型走势。其中二、三季度成交量较高,第四季度成交量最低。从每月成交情况来看,8月土地成交面积最高,达59.2万㎡;6月则成交金额最高,为48.26亿元。

 

主城区成交量最高

 

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从成交区域来看,依然是主城区领跑,共计成交18宗地块,总面积101.41万㎡,占总比31.46%;总金额90.28亿元,占总比41.12%。其次为新建区(含湾里),共计成交8宗地块,成交总面积76.18万㎡,成交总金额64.74亿元。紧随其后为安义县,15宗地块总面积57.18万㎡,成交总金额24.98亿元。

 

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主城区各区域中,今年仅有东湖区无供地,其余几个区域中,高新区以4宗、45.94万㎡的成交面积位居首位,但从成交金额上来看,却次于青云谱区。今年青云谱区共计成交6宗地块,总面积26.85万㎡,但成交金额较高,达33.57亿元,土地价值凸显。第三位则为红谷滩区,成交4宗地块,面积15.2万㎡,总金额11.34亿元。

 

商住地块占比最高

 

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从成交用地的性质来看,商住用地占比最高,为33宗、204.85万㎡,占总比超过六成。其次为商服用地,共计23宗、总面积67.51万㎡,占比20.94%。住宅用地共计成交13宗,总面积49.98万㎡,占比15.51%。

 

赣电、新力和金茂可建面积前三甲

 

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从品牌房企拿地的情况来看,2021年全年,本土房企赣电拿地最多,共计9宗、33.74万㎡,可建面积达到了78.83万㎡。其次为新力,共计拿地3宗,可建面积67.36万㎡。

第三、四位的金茂和旭辉,可建面积相差无几,分别为55.12万㎡和54.02万㎡。

 

涉宅地块平均楼面价3561元/㎡ 平均溢价率12.01%

 

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2021年南昌市成交地块的平均楼面价为2785元/㎡,涉宅地块平均楼面价为3561元/㎡,去年同期这一数据则分别为3193元/㎡和3733元/㎡,同比略有下滑。2021年涉宅地块楼面价超过5000元/㎡的地块共有13宗,其中楼面价最高为南昌县DAJ2021005地块,达6864元/㎡,去年同期这一数据为39宗。

 

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2021年全年成交地块的平均溢价率为8.01%,涉宅地块平均溢价率为12.01%,而去年同期数据为17%,同比有所下降。46宗涉宅地块中有18宗为溢价成交。其中溢价率超过50%的地块有6宗,最高溢价率为高新区DAFJ2021012地块,达94.62%。

 

总结

纵观2021年全年南昌土地市场表现来看,不难发现以下特点:

一、土地供应量大幅降低

受全国土地市场大环境的影响,今年南昌土地供应量大幅降低,同比跌幅超过五成。与今年的供应计划对照,除新建区外,其余区域均未完成年度供应计划。

二、房企拿地积极性受挫,停牌、流拍率走高

受到“三道红线”等政策的影响,房企拿地意愿明显受到抑制,2021年南昌土地市场的终止率和流拍率较往年大幅走高。尤其是到了下半年,多宗优质地块在竞拍前夕突然停牌,使得本就偏冷的土地市场更是“雪上加霜”。同时,低溢价、底价成交的情况也有所增多,土地热度不高,竞争度也明显不如往年。

三、新政效果“打问号”

今年6月和9月,南昌土地市场公布了新的竞拍规则,将限制土地竞得价格,对于竞拍超过价格上限的地块采取“摇号”的方式确定竞得人。然而在接下来的土拍中,竟无一宗地块试行了该政策。原本用于抑制土地过热的新政在南昌土地市场竟“无用武之地”——大环境之冷可见一斑。

 

楼市篇

2021年南昌市区新房网签38599套 同比增长2.59%

 

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2021年南昌市区(不含南昌县、新建区、安义县和进贤县,下同)新房网签套数38599套,同比增长2.59%;网签面积447.01万㎡,同比下滑0.07%。从今年的成交情况来看,与去年的成交量基本持平。

 

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从月度成交走势来看,一季度仍然是今年南昌楼市成交的高峰期,彼时全国房地产市场尚未出现大的波动,成交量保持稳健态势。进入第二季度,大环境的风云变幻也明显影响到了南昌的成交走势。不少购房者出现了明显的观望情绪,这一态势也一路保持到了年末。直观表现就是往年的成交高峰——国庆黄金周,南昌楼市也没有出现大的增长。

 

1-11月南昌房价环比涨幅累计增0.9%

 

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从国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动来看,1-11月南昌市新建商品住宅房价环比涨幅分别为0.3%、0.1%、0.4%、0.5%、0%、0%、0.3%、0.1%、-0.1%、-0.3%和-0.4%。房价环比涨幅累计仅0.9%。而去年同期为0.4%,上涨了0.5个百分点。

 

南昌主城区住宅去化周期9.1个月

 

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截至2021年12月底,南昌主城区商品住宅库存量为282万㎡,去化周期9.1个月,库存主要集中在湾里、青云谱区和九龙湖片区。从去化周期来看,目前南昌去化周期仍然保持了一个比较健康的水平。

 

2021年南昌楼市销售TOP10

 

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总结

2021年,是南昌楼市加剧分化的一年。不仅出现了“万人摇”“千人摇”这种超员摇号的场景,还出现了期房熬成现房、降价只为跑量的奇观。这种两面楼市分化极端的背后,代表了南昌楼市的趋向中心化,越往中心热门板块则越稳健越抗跌,而越趋向于边缘则去化越慢,价格波动大。再者,就是不平衡的供需关系,繁华地段楼盘稀缺的小供应,非中心区楼盘扎堆的大供应。